Дома под снос

Что ждёт кемеровский частный сектор? 

Власти областной столицы планируют приступить к комплексному развитию территории в Центральном и Заводском районах, занятой частным сектором. Для этого, по предварительным оценкам, необходимо будет снести почти четыре тысячи индивидуальных домов. Первые четыреста муниципалитет намерен выкупить уже в следующем году.

Впервые этими планами мэр Илья Середюк поделился во время доклада горсовету 17 декабря. Днём ранее вышло несколько постановлений администрации «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для муниципальных нужд» со списком адресов в приложении. В границах улиц Спортивная – Искитимская набережная – Сибиряков-гвардейцев – Тухачевского – Заузелкова – Мирная – Гагарина – 9 Января, согласно генплану, предстоит «строительство линейных объектов в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории».

19 декабря местные жители вышли на сход, где высказались резко против намерений гор­ад­ми­ни­стра­ции. Хотя в мэрии и утверждают, что мно­го­этаж­ная застройка в этом месте закладывалась в генплан ещё несколько десятилетий назад, фактически собственники домов узнали об этом из новостей. На сегодня все они должны были получить от мэрии письменное уведомление.

Реновация по-кемеровски

22 декабря Илья Середюк собрал брифинг, где подробно рассказал журналистам о грядущих в городе преобразованиях. По словам градоначальника, детально прорабатывать эти планы администрация начала год назад. Толчком к тому послужило принятие в прошлом декабре федерального закона о комплексном развитии территории (КРТ). «Этим проектом город в вялотекущем режиме занимается на протяжении 12 лет, – ответил глава города на вопрос журналиста «Кузбасса». – Вы помните, что первые многоэтажные дома «Промстроя» рядом с «Променадом» на Соборной построены около 10 лет назад? Так или иначе, город всегда хотел к этому прикоснуться, это предусмотрено генеральным планом. Это основной гра­до­строитель­ный документ, по которому город должен развиваться. В активной фазе мы стали вести все проработки, когда появился инструмент для комплексного развития территорий на федеральном уровне. Раньше были другие процедуры: развитие застроенных территорий, комплексное освоение в целях жилищного строительства. Появился единый документ, более понятный, чёткий, регламентирующий, в каких случаях выкупается жильё, для каких целей. Он дал возможность территориям и был разработан по их просьбе именно для реновации там, где находятся многоквартирные и индивидуальные жилые дома, там, где генплан предусматривает развитие этой территории. Там, где деградированная городская среда: нет тротуаров и прочего. Закон очень чётко описал ситуацию, о которой я говорил. Когда он вышел и мы с ним ознакомились, поняли, что это окно возможностей – юридической и правовой – для начала реализации этого проекта».

Однако закон о КРТ, который ещё называют законом о всероссийской реновации, не регулирует расселение частного сектора. В тексте документа фигурируют исключительно многоквартирные дома, жители которых формально сами решают, участвовать им в проекте или нет. Собственно, в Москве новостройки выросли на месте хрущёвок. Частный же сектор пока не попадает в поле действия нового законодательства. Эксперты обращали внимание на этот пробел, но, насколько нам известно, никаких изменений в механизм КРТ не вносили. Скорее всего, правовое основание у мэрии на изъятия земельных участков (со всем, что на них находится) – всё те же муниципальные нужды, прописанные в Земельном кодексе РФ. Закон предусматривает и порядок денежной компенсации: муниципалитет должен выкупить имущество по рыночной цене и возместить собственнику убытки, связанные с его изъятием (все постройки, зелёные насаждения, затраты на услуги риелтора и т.д.).

Застройке дорогу

Ближайшие планы мэрии по развитию территории, занятой частным сектором, связаны со строительством инфраструктурно-транспортных коридоров. В основном они пройдут по улицам Сибиряков-гвардейцев, Гагарина, 9 января, Пионерскому бульвару и улице Соборной, которую планируют про­длить до ФПК. На некоторых улицах намерены расширить проезжую часть. Так, предполагается, что Сибиряков-гвардейцев станет шестиполосной. Вдоль Гагарина, по задумке проектировщиков, появится променад с обширной зелёной зоной. Как и на продлённой Соборной. «Приятно же жить на ФПК и дойти пешком до центра, потратив на это 20-25 минут. И это правильно», – комментирует Илья Середюк. Кроме того, в мэрии рассматривают возможность пустить по Соборной через ФПК трамвай на Южный. Сделать запас для лёгкого метро администрация собирается и при реконструкции Сибиряков-гвардейцев в районе бывшего завода «Химволокно».

Параллельно с дорожным строительством в очерченном периметре будет возводиться вся коммунальная инфраструктура, необходимая для будущей застройки: ливневая и фекальная канализация, тепловые и электрические сети, во­до­про­вод. Под эти цели город взял инфраструктурный кредит в 5,1 млрд рублей.

По данным мэрии, на пути инженерно-транспортного коридора, на первой линии, находятся 400+ домов, которыми владеют 700 человек. С ними гор­ад­ми­ни­стра­ция планирует заключать соглашения о выкупе в течение всего будущего года и параллельно сносить недвижимость, чтобы к 2023 году приступить к строительству инфраструктуры. Если этим планам суждено сбыться, начнётся освоение территории вглубь: строительство мно­го­этаж­ных жилых комплексов, школ, детских садов, общественных пространств. Для этого понадобится снести ещё порядка 3500 домов. Говорить о сроках начала этой работы можно будет не раньше середины будущего года, подчёркивает Илья Середюк.

«Мы входим в очень серьёзный, амбициозный проект, – резюмирует кемеровский градоначальник. – Такой возможности никогда не было… Отказаться и выйти – не проблема. Инфраструктурный кредит есть где применить. Но никогда в ближайшем обозримом будущем мы за эту территорию не возьмёмся… Стоит задача изменить территорию города, сделать комфортное интересное место и для проживания, и для отдыха, и для прогулок».

Жилищный дефицит

По выражению мэра, никому из застройщиков территорию ещё «не сватали», но интерес к ней был всегда. Глава Кемерова не исключает, что в город пригласят девелоперов из других регионов. Наряду с местными компаниями здесь могут поработать представители Тюмени, Екатеринбурга, Санкт-Петербурга: места на большой стройке хватит всем.

Ниша жилых новостроек в кузбасской столице не заполнена, считает градоначальник. Наоборот, предложение – 250-280 тысяч квадратных метров в год – не поспевает за спросом. «В отличие от других сибирских регионов у нас квартиры распродаются на этапе свай, – говорит о сложившейся тенденции мэр. – В высокой степени готовности квартиру не купишь – всё распродано полгода-год назад. Поэтому мы полагаем, что ресурс по строительству жилья в городе не исчерпан, а наоборот, находится в дефиците».

Все существующие стройплощадки находятся на окраинах города – так возникают новые спальные районы, город разрастается вширь. Это неправильно с точки зрения урбанистки (люди тратят время на дорогу с работы домой и наоборот), невыгодно застройщикам (тянуть коммуникации на окраину дорого). Во всём мире существует практика реновации уже сложившейся территории, отмечает Илья Середюк.

Действительно, подходы, заложенные во главу российского механизма КРТ, применяют в Европе и США. И везде муниципалы преследуют целью общественный интерес. Кемеровские власти тоже говорят о том, как важно не нарушить права будущих переселенцев и обещают всячески им содействовать. Пока же чаша весов общественного интереса, кажется, кренится в сторону жителей частного сектора, которые здесь и сейчас, а не в пользу будущих новосёлов Нового Кемерова… В частности, до­мо­вла­дель­цы опасаются, что на полученные деньги не смогут приобрести равноценное жильё.

Илья Середюк говорит, что по опыту последних лет (в этом году под муниципальные нужды изъяли 70 домов и столько же – в прошлом) средняя оценочная стоимость выражалась в 60-70 тыс. руб. за квадратный метр. Это вполне сопоставимо с ценами на рынке новостроек. С другой стороны, ясно, что показатель усреднённый: разные частные дома стоят по-разному.

«Когда оценивают объект, его сравнивают с аналогичным по всем параметрам, в том числе по таким как местоположение и транспортная доступность, – объясняет руководитель практики «Земля, недвижимость, строительство» коллегии адвокатов «Юрпроект» Яна Александрова. – Если какой-то из параметров не совпадает, применяется поправочный коэффициент, но значительно на стоимость он, как правило, не влияет».

То есть за небольшой неблагоустроенный дом собственник при справедливой оценке получит ровно столько, сколько если бы продавал его сам. Другой вопрос, что он на эти деньги сможет позволить себе купить. Вряд ли квартиру в центре. Вероятно, придётся переезжать в другой район.

Кстати, на сходе жители требовали возместить моральный вред, который им, в особенности старикам, причинит вынужденный переезд с насиженного места. В оценку убытков от изъятия моральные страдания войти не могут. Судебный иск о возмещении морального вреда тоже вряд ли будет возможен, полагает юрист, ведь изъятие имущества в данном случае – действие вполне законное.

Есть ещё один тревожащий аспект. По словам собеседника газеты, в обозначенном районе лет 10-15 назад было сложно оформить землю в собственность. Владельцам домов отказывали в этом, аргументируя как раз тем, что это территория перспективной застройки. Если земля не в собственности, она не войдёт в сумму оценки.

…Между тем 28 декабря пресс-служба мэрии сообщила, что специалисты (организация, услуги которой город закупил на торгах) уже приступили к оценке стоимости домов с нечётной стороны улицы Гагарина от строения № 145 в направлении улицы Соборной.