Областная газета
Квартирный ответ эпидемии
В Кузбассе на волне снижения ипотечных ставок вырос объем жилищного кредитования, но и подорожали квартиры в новостройках. В среднем цена за квадратный метр, по разным оценкам, увеличилась на 8,4-13% и больше. Что подогрело первичный рынок жилья, какие квартиры сейчас строят и что покупали кузбассовцы, узнавал наш корреспондент.
По оценкам лаборатории СберИндекс, рынок недвижимости России в июле-августе был больше похож на перегрев, чем на ожидаемый обвал. Цены предложения в среднем по стране в последние два месяца были выше на 3%, чем годом ранее. На первичном рынке рост котировки достиг 6,2%. В лидерах по приросту цен – туристические регионы: Хабаровский край (+18,9%), Калининградская область (+18,0%) и Республика Алтай (17,6%). В разрезе городов наибольший рост ценника зафиксирован в подмосковном Красногорске, где котировка увеличилась на 24,5%.
Ипотека с вирусным эффектом
В Кемеровской области в целом по рынку цена среднего предложения за год выросла на 3,9%, по первичному – 8,4%, по вторничному – на 3,6%. В Кемерове, где в основном сосредоточено жилищное строительство, показатели роста следующие: 7,2%, 8,% и 6,9% соответственно.
Ключевую роль в подорожании жилой недвижимости, по мнению аналитиков СберИндекса, сыграла программа льготной ипотеки для покупки жилья в новостройках под 6,5%, инициированная президентом страны Владимиром Путиным в качестве одной из мер поддержки граждан и строительной отрасли в пандемию. Напомним, программа действует с 17 апреля и касается только новостроек, из-за чего рост спроса и цены здесь происходит опережающими темпами.
Между тем в Кузбассе квартиры в новостройках начали дорожать не в апреле. Увеличение среднего чека отмечалось в течение всего прошлого года и продолжилось в 2020-м. Как следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) в июле-августе прошлого года квадратный метр в домах, которые возводятся в рамках договоров долевого участия с отчислениями в компенсационный фонд (пока таких большинство), в среднем стоил 45-45,5 тыс. руб. А в аналогичное время этого года – 50,7-51,3 тыс. руб.
Профессиональный риелтор, представитель кемеровского агентства недвижимости «Хващевский и партнеры» Вадим Хващевский называет несколько драйверов роста цены на недвижимость.
«В 2019 году заработала система эскроу-счетов, что увеличило затраты застройщиков – с лета прошлого года цены регулярно повышались, – говорит он. – Во-вторых, в этом году произошло снижение ставок по депозитам в банках. Люди начали снимать средства по счетов и инвестировать в недвижимость – деньги потекли в стройку».
Эксперт также напоминает, что с 2021 года вводится налог на проценты по вкладам свыше миллиона рублей. Так что, возможно, тенденция хранить деньги в недвижимости продолжится.
Директор кемеровского агентства недвижимости «Жилфонд», ипотечный брокер Ринат Маньянов напоминает, что цена квадратного метра в Кузбассе много лет подряд была ниже, чем в соседних регионах. Поэтому то, что под влиянием совокупности экономических факторов рост наконец начался, можно считать естественным процессом. На спрос, поднявший цены, повлияло и снижение ставки по ипотеке, в том числе – и льготной, полагает собеседник газеты:
«Когда ставка упала до 6%, люди начали скупать недвижимость, а застройщики, соответственно, – поднимать стоимость объекта. На сегодняшний день средний чек за квадратный метр по городу Кемерово – 50-53 тысячи рублей за квадратный метр».
Принято считать, что существенным драйвером рынка сейчас является отложенный спрос, отмечается в обзоре СберИндекса.
«Безусловно, этот фактор сыграл свою роль, однако по ряду признаков он не является ключевым, – утверждают аналитики. – Судя по количеству выдач, вынужденное падение активности в апреле было в значительной степени компенсировано уже в июне. Иными словами, те, кто не сумел приобрести недвижимость весной из-за пандемии, вероятно, сделали это в начале лета. С учетом роста доли сделок на первичном рынке до 31% есть все основания полагать, что с июля спросом управляют в первую очередь рекордно низкие ипотечные ставки».
Однушки в цене
По оперативным данным Управления по ценным бумагам и страховому рынку АПК на 15 сентября, кузбассовцы оформили 1622 жилищных займа с господдержкой по ставке до 6,5% (на квартиру на первичном рынке) на 3,3 млрд рублей. Что же касается ипотеки в целом (средневзвешенная ставка в июле в Кузбассе составила 7,88%), то мы можем оперировать данными Банка России за семь месяцев 2020 года. Но и они демонстрируют рост в 17,8% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. С учетом кредитов через областные АИЖК и ФРЖС кузбассовцы оформили 13857 займов на 25,1 миллиарда рублей.
По данным ЕИСЖС, пик продаж квартир по договорам долевого участия (большинство рынка, но не весь) в Кузбассе пришелся на апрель. В июне-мае рынок немного просел, а в июле-августе вновь показал рост – больше чем в два раза, чем в те же месяцы 2019 года. Тем не менее Ринат Маньянов говорит, что самые ликвидные объекты были проданы весной и что летом ажиотажа на рынке не было.
«На рынке Кемерова низкая конкуренция, так как мало застройщиков, поэтому продаётся всё, – в свою очередь комментирует Вадим Хващевский. – Сейчас новостройки продаются так же активно, как весной. Неликвида нет».
Если брать данные ЕИСЖ, например, за август, то больше всего на рынке кузбасских новостроек пользовались спросом квартиры площадью 34-40 кв. метров (25% сделок) и 40-45 (19%) стоимостью два-три миллиона руб. (38%) при цене 40-50 тыс. руб./кв. м (58%).
Стоит ли ждать охлаждения на рынке жилищного строительства после 1 ноября, когда закончится президентская программа ипотеки под 6,5%? Ринат Маньянов не исключает, что ценник опустится осенью. По данным ЕИСЖС на 18 сентября, квартиры уже немного подешевели: средняя цена предложения составляет 49,1 руб. за квадрат против 51,3 в августе.
«Думаю, что снижения цен следует ожидать после Нового года, – делится мнением Вадим Хващевский. – Считаю, что господдержка новостроек продлится. С одной стороны, ставка низкая, с другой – цены по сравнению с прошлым годом выросли на 20-30%. Особо радоваться нечему».
Напомним, что за последние месяцы Центробанк несколько раз снижал ключевую ставку: в июне сразу на процентный пункт, до 4,5% годовых, а в июле – до исторического минимума в 4,25 процента. Как стало известно 18 сентября, регулятор на последнем заседании сохранил ставку на этом же уровне. Целесообразность дальнейшего снижения будет рассматриваться на ближайших заседаниях. Дальнейшее смягчение кредитно-денежной политики наводит на вывод, что текущий рост на рынке недвижимости может оказаться протяженным во времени, заключают аналитики СберИндекса.
Стройка в цифрах
Согласно размещенным в ЕИСЖС проектным декларациям на 20 сентября, без учета проблемных объектов (их семь) в Кузбассе в рамках 65 разрешений на строительство возводятся 80 домов на 9675 квартир. Их общая площадь – 489 тысяч квадратных метров. 84% объектов строятся с привлечением средств дольщиков, и большинство – еще по старым правилам, когда деньги покупателей перечисляются девелоперу до сдачи дома. С использованием эскроу-счетов в регионе на сегодня возводят 14 домов, без привлечения средств граждан – 16. Большую часть из того, что сегодня возводят, по планам сдадут в 2021 году, примерно треть – уже в этом, оставшиеся квадратные метры – в 2022-2024 годах.
Больше половины квартир – однокомнатные, около трети – двухкомнатные. Примерно пятая часть квартир имеет площадь по 35-45 кв. м (в основном это однушки), еще 20% – 45-55 кв. м (в основном двушки). Больших квартир размером 85-100 квадратов строится не более 3%.
По данным регионального Минстроя, за восемь месяцев 2020 года в области ввели 364239 кв. м. жилья (96235 – в МКД, остальное – ИЖС).
На строительном рынке Кузбасса сегодня работают 16 компаний. В ТОП-5 по объему возводимого жилья «Промстрой» (170 тыс. кв. м), ФРЖС Кемеровской области (95), ХК «СДС» (64), УГМК (49), «Мера» (46).
Кстати
В Кемеровской области действует четырехстороннее соглашение о частичной компенсации первого взноса по льготной президентской ипотеке для сотрудников ряда крупных предприятий. Соглашение подписали правительство Кузбасса, крупные банки, застройщики и работодатели региона. По условиям соглашения, работодатели будут компенсировать сотрудникам часть суммы на первоначальный взнос. Какую часть взноса субсидировать, решает предприятие, но не менее 10%. Инициатором соглашения стал губернатор Кузбасса Сергей Цивилев.
«Компенсация первого взноса сделает президентскую ипотеку еще доступнее для людей, – подчеркнул глава региона. – Мы приветствуем такие инициативы и готовы расширять список и застройщиков, и финансово-кредитных организаций, и работодателей».
В июне инициатива Кузбасса возглавила список лучших региональных практик социально-экономического развития по версии Экспертного института социальных исследований (ЭИСИ).
