Тектонический сдвиг для недвижимости

Близящийся переход от долевого строительства к целевому проектному финансированию сократит количество застройщиков и ощутимо повлияет на стоимость квартир, считают эксперты. Насколько готовы к переменам региональные девелоперы и что ждет ипотечный рынок, выяснил наш корреспондент.

Напомним, с 1 июля вступают в силу изменения в 214-й федеральный закон, которые вводят новый принцип финансирования жилищного строительства. Компании-застройщики больше не смогут использовать деньги будущих владельцев квартир. Покупатель должен будет положить их на специальный счет в банке – так называемый эскроу-счет, где они будут храниться до ввода дома в эксплуатацию. Счет застрахован, как и банковские вклады. Таким образом, должна исчезнуть как таковая проблема обманутых дольщиков. Но возникает другая: девелоперам придется привлекать под строительство кредитные средства под проценты, которые лягут в себестоимость будущего жилья. И это только самое очевидное следствие.

На днях в пресс-центре «Комсомольской правды» представители банков, строительных компаний, областной власти, Пенсионного фонда России и надзорных органов обсудили, как повлияют грядущие изменения на строительную сферу и ипотечный рынок региона.

Обездоленная стройка

По данным Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области, на сегодня в Кузбассе 39 компаний возводят 154 жилых дома при участии средств граждан – участников долевого строительства. Официально признаны проблемными только два застройщика (две многоэтажки в Кемерове). В реестре обманутых дольщиков на сегодня фигурируют 75 человек. Но фактически их значительно больше, полагают в ведомстве: постановка в реестр носит заявительный характер. Кроме того, к группе риска региональная инспекция относит шесть объектов, с которыми плотно работает.

«Ситуация у нас не самая критичная, если сравнивать с Новосибирском, Москвой, Санкт-Петербургом», – отмечает начальник ведомства Татьяна Дмитриева.

По данным инспекции на 29 мая, в Кузбассе не открыто ни одного эскроу-счета. Соответственно, и договоров, предусматривающих перечисление денег покупателя на такой счет, нет. Пока застройщики работают по-старому. Более того, большинство из них старается запрыгнуть в последний вагон – закончить объекты по действующим правилам. Правительство разрешит это сделать при условии, что застройщик заключил на дом не меньше 10% договоров долевого участия (ДДУ), а степень его готовности – не менее 30%.

Между тем практика проектного финансирования в жилищном строительстве уже есть – в крупных российских городах.

«В Кузбассе пока похвастаться нечем: так сложилось, что застройщики и до появления нового закона не кредитовались в банках, – рассказывает заместитель управляющего Кемеровского отделения ПАО «Сбербанк» Игорь Чепеньков. – Сейчас в какой-то мере вынужденно мы к этому подойдем. У нас нет открытых эскроу-счетов в регионе, при этом на конец апреля в Сбербанке в целом по России одобрено 111 кредитных лимитов по финансированию с эскроу-счетами. Если говорить про Сибирский территориальный банк, то сделки одобрены в Новосибирске и Красноярске. Там продажи уже идут через счета эскроу, и средства накапливаются в банке – суммарно счет идет на сотни миллионов рублей. То есть понимание, как это работает, есть».

Сбербанк провел переговоры со всеми крупными застройщиками Кузбасса и регулярно общается по этому вопросу с обладминистрацией, сообщил также его представитель. На момент круглого стола еще ни одной сделки не было одобрено.

«Несколько застройщиков находятся у нас в работе: собираем документы, готовимся к выходу на кредитный комитет, – отметил Чепеньков. – Я думаю, что в июне первая ласточка у нас появится».

У банка на подряде

Как пояснила Светлана Кононова, генеральный директор компании-застройщика «СДС-Финанс» (работающей также в Новосибирской области), в Кузбассе девелоперы не прибегали к проектному финансированию из-за низкой стоимости квадратного метра:

«Закон написан для городов-миллионников, где очень высокая маржинальность строительства. Они из ситуации выйдут безболезненно. У тех коллег, с которыми мы общались, стоимость квадратного метра – 60-70 тысяч рублей. Мы не обращались в банки, потому что у нас нет той маржинальности, и мы работаем на грани себестоимости».

По мнению директора компании «Специализированный застройщик Фонд РЖС» Джалала Гасима Оглы Караева, около половины кузбасских застройщиков не смогут работать по новым условиям. Эти опасения подтверждает и региональная инспекция Госстройнадзора.

«Некоторые застройщики пишут: мы не будет строить с использованием счетов эскроу, и только Богу известно, куда они пойдут – на подряды, или субподряды», – говорит Татьяна Дмитриева.

Впрочем, по мнению Светланы Кононовой, и крупный застройщик в новой системе фактически становится подрядчиком банка, который как инвестор отныне будет контролировать целевое использование средств на каждом этапе. Для этого банки набирают в штат специалистов со строительным образованием, говорит Игорь Чепеньков.

«Допустим, мы профинансировали десять миллионов рублей на закупку какого-то материала: пришел, ни пришел, возвели этаж, не возвели – вся этапность мониторится, – заверяет представитель Сбербанка. – Мы проверяем, целевое ли использование, стараясь максимально закрыть свои риски».

В случае банкротства застройщика доводить дом до готовности заинтересован банк, в залоге у которого и земельный участок, и незавершенный объект, считают участники круглого стола. Но прямых ссылок на это в законе нет: деньги с эскроу-счета возвращаются обратно к покупателю. А если он хочет квартиру? Вопрос остается открытым. Так же пока непонятно, что в таком случае делать с ипотекой, особенно, если она взята под материнский капитал, который с эскроу-счета, по логике закона, должен вернутся к покупателю.

Выживут сильнейшие

Впрочем, требования к застройщикам последовательно ужесточались с 2014 года, отфильтровывая несостоятельных участников рынка, отмечает начальник правового отдела Дарья Маркова: дальше на стройке останутся только сильнейшие. Естественный отбор в строительной отрасти управляющий банком «Открытие» в Кемеровской области Аркадий Чурин сравнивает с ситуацией в банковском секторе.

«Около восьми лет назад в стране было порядка 900 кредитных организаций, сегодня – 450, – напоминает Чурин. – То есть их стало в два раза меньше, но потребитель этого не заметил. Объем банковского капитала не изменился. То же самое, скорее всего, будет происходить на строительном рынке: крупные застройщики начнут поглощать мелких».

Однако в случае со строительным рынком потребитель, безусловно, заметит перемены. Квадратный метр, по самым оптимистичным прогнозам, подорожает минимум на 6-8%, говорит Светлана Кононова. Основной вклад в рост цен на квартиры в новостройках, конечно, сделает процентная ставка за пользование банковскими деньгами (в том, что застройщикам придется их брать, почти никто не сомневается, хотя, по словам представителей инспекции Госстройнадзора, кузбасские застройщики прорабатывают различные варианты привлечения финансирования). Как рассказал представитель Сбербанка, ставка для застройщика будет зависеть от суммы кредита и того, сколько денег лежит на эскроу-счетах по данному объекту. Так, на старте она может составить 11-13%, а когда счета начнут наполняться, – 5-6%. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрее начать продавать квартиры.

Сообщающиеся ставки

На первых порах на рынке ипотечного кредитования будет затишье: люди должны присмотреться и привыкнуть к новым ценам, считает Аркадий Чурин.

«Сейчас «Открытие» прорабатывает два варианта: обычная рыночная ставка по ипотеке, а для застройщика ставку снижаем пропорционально покрытию эскроу-счетами, – говорит представитель банка. – И второй – договариваемся с застройщиком и компенсируем ставку по ипотеке».

Напомним, ключевая ставка ЦБ РФ на сегодня составляет 7,75%. Следующее решение по ней регулятор примет 14 июня.

Помимо собственно процентов банку по кредиту, на стоимость жилья может влиять и возможная потеря оперативности в расчетах с поставщиками стройматериалов.

«Если были мысли приобрести жилье – не надо откладывать, потому что таких цен уже не будет», – констатирует Светлана Кононова.

По мнению председателя комитета по экономике в сфере недвижимости Кузбасской торгово-промышленной палаты Юлии Сапожковой, цена квадратного метра, которая сегодня в регионе колеблется в среднем от 32 до 55 тыс. руб., может повыситься уже в ближайшем времени максимум на 20% – застройщики будут делать небольшой запас в преддверии работы по новым правилам. По другому мнению, в июне они, напротив, начнут ронять цены, чтобы набрать 10% договоров и успеть достроить дома по старой схеме.