Когда ждать восстановления?

Международное рейтинговое агентство S&P прогнозирует восстановление рынка жилья в России к 2017 году. После этого станут «подниматься» и компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью.

Сберегательная модель поведения

Аналитики считают, что пик рецессии российского рынка недвижимости пройден. А раз так, то показатели строительных компаний в следующем году начнут улучшаться. Толчком же для позитивных изменений на первичном рынке жилья стало продление государственного субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. А как относятся к прогнозу кузбасские эксперты?

Галина Зырянова, сертифицированный «Российской гильдией риэлторов» аналитик-консультант рынка недвижимости, считает, что если речь идёт об объёмах продаж, выраженных количеством договоров долевого участия, то здесь нужно понимать, чем будет подкреплён покупательский спрос.

– Программа субсидирования ипотеки, благодаря которой рынок удержался от падения, заканчивается в 2016 году, – уточняет Галина Николаевна. – Уровень ипотечных ставок будет зависеть от политики Центрального банка РФ. Очередное снижение ключевой ставки запустило процесс снижения ставок крупнейшими участниками рынка. Эта тенденция, в случае отсутствия внешних шоков, скорее всего, продолжится и далее.

Со слов эксперта, разрыв между ставками по кредитам с господдержкой и без неё упал до уровня менее 1,5 процента. В начале года он составлял 2,5-3 процента. Однако рассчитывать на увеличение количества заемщиков в два и более раза не стоит: на их число влияет не только ставка, но и стоимость жилья, которая растёт из-за увеличения стоимости стройматериалов, а также снижение общей платежеспособности населения. Безусловно, ставка, к примеру, в 7 процентов будет стимулировать спрос на ипотеку, но ее установление приведет к увеличению количества заемщиков на 15–20 процентов, а не в разы.

В целом же экономических предпосылок для улучшения ситуации на региональном рынке недвижимости, по мнению Галины Зыряновой, пока нет: реально располагаемые денежные доходы населения в Кузбассе по отношению к первому полугодию 2015 года снизились на 11,8 процента. Номинальная зарплата хотя и показывает рост – плюс 4,5 процента, но при инфляции в 7,9 процента реальная зарплата снизилась ещё на 3,2 процента.

– Население сохраняет сберегательную модель поведения: меньше тратят, больше откладывают, – продолжает Галина Николаевна. – Такие показатели, как оборот розничной торговли (минус 9,4 процента) и объём платных услуг населению (минус 0,2 процента), по-прежнему демонстрируют отрицательную динамику.

Правда, несмотря на такие неутешительные цифры, кемеровским строителям удаётся выполнять план по вводу жилья. Так, сейчас сдаются дома, начатые ещё до кризиса.

Цена и спрос: что раньше?

По данным ежеквартального мониторинга, объёмы строительства и объём предложения новостроек продолжают снижаться. Например, в областном центре в структуре предложений новостроек сегмент домов, введённых в эксплуатацию, по сравнению с первым полугодием 2015 года вырос на 125 процентов.

– Это свидетельствует о накоплении построенных, но нераспроданных объектов. Застройщики продолжают испытывать трудности с реализацией квадратных метров, – поясняет Галина Николаевна.

Что же касается спроса на жильё, то он в первой половине нынешнего года поддерживался в основном за счет госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке. А эта программа по решению правительства продлена до конца года.
– Эффект от программы господдержки закончится уже к началу 2017 года, и за это время в большей степени реализуется отложенный спрос, – считает Галина Зырянова.

На фоне завершения программы госпомощи на первичном рынке по итогам года может произойти небольшой рост цен – в пределах 2 процентов. В ожидании спроса застройщики могут повысить цены на отдельные проекты, однако этот эффект так же пройдёт уже к началу второго квартала 2017 года. Впрочем, не исключено, что государство вновь поддержит строительную отрасль. Правда, сейчас на рынке никто не даёт прогнозов на долгосрочную перспективу. Но все же эксперты сходятся во мнении, что восстановление цен к докризисному уровню начнется не раньше, чем подъём экономики в целом. А этот процесс может занять несколько лет.

Евгений БЕСЕДИН.