Рост или снижение?

Куда «качнется» рынок недвижимости, подешевеет жилье в ближайшем будущем или, наоборот, его цена возрастет, эксперты не берутся прогнозировать как минимум до апреля.

Несмотря на потребительский ажиотаж в конце прошлого года, цены на жильё в двух крупнейших городах нашей области в прошлом году подросли незначительно. Так, в Кемерове их рост на вторичном рынке за двенадцать месяцев составил не более 3%, в Новокузнецке – 0,89%. Всего же в ушедшем году в Кузбассе, по данным Управления Росреестра по Кемеровской области, зафиксировано 264319 сделок с жилыми помещениями, что на 5% меньше показателя 2013 года.

Колебательная стагнация

Как утверждают эксперты, именно рынок недвижимости ярче всего демонстрирует реакцию на геополитические события и состояние экономики. Так, в областном центре рынок недвижимости прошёл четырехлетнюю стадию послекризисного восстановления и в 2013 году цены стабилизировались.

«Последние два года характеризовались колебательной ценовой стагнацией. Это значит, что периоды подъёма сменялись спадами», — поясняет сертифицированный аналитик-консультант Российской гильдии риэлтеров Галина Зырянова.

С её слов, на вторичном рынке после небольшого снижения во втором полугодии 2013 года средняя цена одного квадратного метра увеличивалась на протяжении трёх кварталов, а в четвёртом квартале 2014 года вновь снизилась. То же самое наблюдалось и на первичном рынке жилья, только с временным смещением: снижение в первом квартале 2013 года, рост в четвёртом, затем опять снижение в первом полугодии 2014 года и небольшой прирост во втором. Все эти колебания средней цены предложения квадратного метра не выходили за пределы плюс-минус двух процентов.

Таким образом, средняя цена предложения квадратного метра в новостройках Кемерова по итогам четвёртого квартала 2014 года в целом по городу составила 42,61 тыс. рублей (за квартал +0,7%). Больше всего за три месяца выросло в цене малогабаритное жильё – на 14%. На вторичном рынке по итогам четвёртого квартала 2014 года средняя цена предложения 1 квадратного метра составила 54,58 тысячи рублей (за квартал — 0,53%).

В целом же по итогам 2014 года средние цены на рынке жилья столицы Кузбасса не претерпели существенных изменений. На первичном рынке зафиксировано небольшое снижение в пределах погрешности (-0,35%), на вторичном рынке повышение на уровне 3%. Однако с учётом объявленной инфляции (11,4%), можно констатировать, что реальные цены на жильё снизились.

Забыть до апреля

В Новокузнецке ситуация с ценами несколько отличается от картины в Кемерове. Как говорит директор ООО «Центр недвижимости» Виктор Храмцов, здесь они ещё не вышли на докризисный уровень.

Согласно данным эксперта, с 2011 года в городе начался период восстановления стоимости после финансового кризиса 2008-го. В 2011 году, после двухлетнего падения, рост стоимости составил 6,23%, в 2012-м – 14,75%, в 2013-м – 7,5%, а в 2014 году – всего около 1%, то есть процесс восстановления рынка замедлился, так и не достигнув докризисных значений. Если же говорить о стоимости одного квадратного метра жилья в рублёвом выражении, то по итогам декабря 2014 года цена предложения составила в среднем 34 тысячи 869 рублей и впервые за год превысила показатель декабря 2013 года.

«После слабой динамики 2014 года и при нынешних экономических факторах ожидать серьёзной подвижки в росте стоимости и увеличении ликвидности жилья в нынешнем году не приходится. По крайней мере, до апреля прогнозировать смысла нет: колебательная тенденция с провалами и всплесками цен, на мой взгляд, продолжится», — подытожил Виктор Храмцов.

Бюджетное или коммерческое?

Говоря о ценовой динамике, следует заметить, что в двух самых крупных городах области развивается как бюджетное, так и коммерческое строительство. В остальных территориях преобладает возведение жилья за бюджетные средства. Например, недавно в районном посёлке Промышленная сдали в эксплуатацию 24-квартирный жилой дом, построенный на бюджетные средства. Причем 18 квартир в здании получили социальные категории граждан. И только шесть ушли на свободный рынок.

В то же время есть проекты, которые частично реализуются на бюджетные средства, остальное строится за счёт застройщика или дольщиков. В этом случае часть квартир заселяют бюджетниками, а другая часть поступает в свободную продажу по рыночной цене. В 2009-2010 годах финансирование строительства за счёт средств федерального, областного и местного бюджетов помогло местным администрациям выполнить план по вводу жилья, а также удержаться на плаву строителям. Сейчас застройщикам так же непросто – они ждут, в том числе, средств федерального центра, выделяемых на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. И их ожидания не напрасны: в наступившем году на эти цели, благодаря стараниям кузбасского губернатора, будут выделены существенные суммы.

Если же оценивать ожидания застройщиков и покупателей жилья, то, по мнению Галины Зыряновой, на дальнейшее развитие ситуации будут влиять и курсы валют, и обстановка в строительной отрасли. Например, пока кемеровские застройщики полны оптимизма. В планах на 2015 год сохранить объемы ввода жилья на уровне 280 тысяч квадратных метров. Помимо продолжения существующих проектов запланировано освоение новых строительных площадок.

Если же говорить о ценах, то здесь сказывается влияние двух групп факторов. С одной стороны, рост ключевой ставки снижает доступность заёмных средств для застройщиков, плюс девальвация рубля приводит к удорожанию строительства и росту цен на новостройки.
Помимо курсовой разницы, цены на жильё могут вырасти и за счет других изменений – например, увеличения или снижения объёма предлагаемых квартир в жилых комплексах. Цены на новостройки также растут за счет повышения строительной готовности дома. Это обычные для рынка недвижимости события. С другой стороны, повышение ключевой ставки уменьшило количество желающих взять кредит. В дополнение к этому в большей степени платёжеспособный спрос был реализован в период предновогоднего бума, когда на рынок пришли покупатели, стремившиеся конвертировать свои рублевые сбережения в квадратные метры.

К тому же, если не будет масштабных мер по поддержке жилищного строительства и ипотечного кредитования государством, объём выдачи новой ипотеки, по оценкам экспертов, может упасть в два с половиной раза. Тогда застройщикам, возможно, придется скорректировать ценовую политику. Какие из этих факторов окажут определяющее влияние на ценовую ситуацию на рынке жилья, сейчас сказать затруднительно.

Евгений БЕСЕДИН.