Как выгодно купить квартиру?

В Кузбассе начался летний этап строительного сезона.  За предстоящие семь месяцев в регионе, как правило, сдается большая часть жилья. И уже сегодня потенциальные покупатели примериваются к покупкам. Критерий выбора один – оптимальное соотношение цены и качества.

Квартиры «на корню»

Одним из вариантов удешевления покупки является приобретение жилья на первоначальном этапе строительства. Экономия может доходить до 25 процентов от конечной стоимости квартиры. Регулируется же такая схема «входа в дом» Федеральным законом

№ 214, прозванным законом о долевом строительстве. Генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КузбассИнвестСтрой» Станислав Баранов считает, что сегодня ничто не мешает гражданам заниматься подобного рода вложениями в недвижимость.

— Особых проблем с физическими лицами при заключении договоров сейчас нет, — говорит Станислав Владимирович. – Процедура за годы отработана:  по строящемуся дому публикуется проектная декларация, договора долевого участия оформляются в регистрационной службе. С банками также не возникает трудностей. Кредитные организации готовы выдавать физическим лицам ипотечные кредиты под договора долевого участия, также либерализуются условия их выдачи. Единственное неудобство: выше ставка. Как правило, на два процентных пункта, чем при оформлении ипотечного кредита под готовое жилье. Тем не менее все это стимулирует спрос, и мы чувствуем, что он повышается.

Станислав Баранов  уточнил при этом, что спрос сместился в сторону более дешевого жилья – одно- и двухкомнатных квартир небольшого метража. Так, если до кризиса люди старались приобрести большие квартиры, то сейчас предпочитают покупать жилье эконом-класса. Почему же руководимая им организация занимается таким видом инвестиций? Ведь проще взять крупный кредит в банке и иметь дело только с одним юридическим лицом, чем связываться с целой армией дотошных дольщиков!

— Дело в том, что банки пока крайне неохотно идут на так называемое проектное кредитование, — объясняет причину Станислав Владимирович. – Допустим, прихожу я в банк и прошу выдать кредит в 500 миллионов рублей сроком на три года. Банкиры отвечают: «Хорошо. Предоставьте залог на 750 миллионов». Ни у одной строительной организации такого залога нет. Таким образом обеспечить кредит твердым залогом невозможно. Обеспечением может быть только сама стройка – земля и объект незавершённого строительства. А это уже инвестиционное финансирование. Хотя первые росточки такого финанансирования уже появились. Мы сейчас ведем переговоры с одним из банков.

Председатель совета некоммерческого партнерства «Ипотека Кузбасса» и директор одного из кемеровских риэлтерских агентств Наталья Корчуганова развенчала сложившийся стереотип о том, что многие квартиры «на корню» скупают агентства недвижимости.

— Подобной практики среди риэлтерских агентств вообще нет, чтобы они выступали в качестве портфельного инвестора для строительной компании. Встречаются единичные случаи – одна, две, от силы три квартиры, приобретаемые на первоначальном этапе строительства, но это не портфельное инвестирование,  а такое же долевое участие,  — говорит Наталья Павловна.

Она согласилась с тем, что приобретение по «долевке» выгодно клиенту, особенно если покупка происходит с использованием кредитных средств.

— У него возникает двойная гарантия: по линии службы регистрации и по линии кредитной организации, — поясняет свою точку зрения собеседница. – Плюсом к этому является и то, что, приобретая на начальном этапе, покупатель имеет право выбора объекта, а также выбирает, на каком этаже будет находиться квартира, ее площадь и планировку.

В данном случае Наталья Корчуганова не видит особых рисков для покупателей при условии, что они оформили все необходимые документы в соответствии с законом.

Не попасть в «черные списки»

Тем не менее, несмотря на законодательную защищенность и стабилизацию на рынке жилья, покупателям все же не следует расслабляться. Обманутых дольщиков в стране хватает. Особенно тяжелая ситуация в столичном регионе. К счастью, Кузбасс в «черный список» самых проблемных территорий не входит. А чтобы не попасть впросак, специалисты инспекции Государственного строительного надзора Кемеровской области советуют внимательно изучать документацию при подписании договоров.  Начальник отдела правового обеспечения Татьяна Моисеева обращает внимание на то, что соглашение с застройщиком не может быть ни инвестиционным договором, ни предварительным договором, ни договором займа. Правильным и законным является только договор долевого участия в строительстве.

— Например, опасность договора займа в том, что застройщик обязуется вернуть покупателю только деньги, но не обязан передавать квартиру, — поясняет Татьяна Юрьевна.

Впрочем, любой дольщик, если он заметил какие-то неправильности в документе или почувствовал, что его обманывают, может обратиться в инспекцию стройнадзора (тел. в Кемерове 34-95-46). Здесь его проконсультируют и в случае необходимости помогут составить исковое заявление в суд.

Как заметила Татьяна Моисеева, единственным основанием для вмешательства специалистов инспекции является только письменное обращение гражданина. Если факт нарушений подтвердится, то застройщика ждет внушительный штраф – от 500 тыс. до 1 млн. рублей. В любом случае, пострадавшая сторона всегда может расторгнуть договор и вернуть вложенные деньги плюс компенсацию за использование средств.

Еще одним эффективным способом проверки благонадежности застройщика является интернет-сайт инспекции Госстройнадзора Кемеровской области (www.igsnko.ru/). Здесь вывешивается список строительных организаций, которые занимаются долевым строительством и предоставляют информацию о своей деятельности, на языке специалистов – проектную декларацию. Начальник отдела долевого строительства Галина Линчик сообщила, что сегодня в Кузбассе насчитывается 45 таких компаний. Покупатели — юридические и физические лица — заключили с ними в прошлом году 3169 договоров долевого участия в строительстве. Из всего этого можно сделать вывод, что такая схема приобретения жилья востребована, а перечень для выбора организаций-застройщиков достаточен.