Новостройки: пока по старым правилам

Ожидаемого резкого роста цен на жилье в кузбасских новостройках не произошло. Хотя некоторые эксперты прогнозировали подобное развитие ситуации в связи с переходом от долевого строительства к целевому проектному финансированию.

Напомним, с 1 июля в нашей стране вступили в силу изменения в федеральный закон, которые вводят новый принцип финансирования жилищного строительства. Компании-застройщики больше не смогут использовать деньги граждан. Теперь средства будут аккумулироваться на застрахованных эскроу-счетах в банке до того момента, пока жилье не будет возведено. Но в этом случае деньги застройщикам придется занимать. У тех же банков. И именно с этим обстоятельством в первую очередь были связаны опасения, что квартиры в новостройках подорожают. Ведь проценты за пользование кредитами могут войти в стоимость квадратного метра. Но есть при этом и один несомненный плюс: новый закон защищает дольщиков.

«Нормальный переходный момент»

Несмотря на то, что с момента начала действия новых правил прошло уже полтора месяца, в Кузбассе пока не создано ни одного эскроу-счета. В то время как в других регионах страны они постепенно стали открываться. И застройщики у нас по-прежнему работают по старым схемам. Напомним: закон позволяет завершить стройку на прежних основаниях, если застройщик заключил на дом не меньше 10% договоров долевого участия, а степень его готовности – не менее 30%.

Причина создавшейся ситуации заключается в том, что наши застройщики заранее подготовились к новым стандартам.

На заседании одного из круглых столов по данной теме, прошедшем еще до 1 июля, заместитель управляющего Кемеровским отделением Сбербанка Екатерина Саяпина отмечала, что ряд застройщиков озаботился тем, чтобы к назначенной дате подойти с объектами высокой степени готовности, и «это нормальный переходный момент». Это сделано для того, чтобы у застройщиков был определенный временной запас, чтобы начать работу по новым правилам. Потребуется еще какое-то время, чтобы уже на деле ощутить переход на новую схему расчетов. Как предположила Юлия Сапожкова, председатель Комитета по предпринимательству в сфере недвижимости Кузбасской торгово-промышленной палаты, в нашем регионе застройщики (по их же словам) начнут переходить на эскроу-счета не раньше, чем с нового года.

Цены неподвижны?

Между тем, по предварительным данным выборочного обследования организаций, осуществляющих операции с недвижимостью (в Кемерове и Новокузнецке), во втором квартале 2019 года по сравнению с предыдущим кварталом цены на первичном рынке жилья в среднем увеличились на 1,2%. В то время как на вторичном – снизились на 1,6%. Эти данные представлены департаментом строительства Кемеровской области со ссылкой на Кемеровостат. Средняя цена одного квадратного метра общей площади на первичном рынке в Кузбассе составляет 47155 рублей, на вторичном – 39867 рублей. В департаменте пояснили, что хоть и незначительный, но все-таки рост цен на новостройки связан с рядом факторов.

Вместе с тем, если посмотреть на динамику цен, скажем, в годовом отрезке, которые представляют конкретные участники рынка недвижимости, там явственно видно, что цены на квартиры на вторичном рынке всё это время не стояли на месте, а шли в рост. Подчеркнем, что, как правило, такие агентства опираются на свою базу реализуемой недвижимости. Поэтому она и отличается от усредненных цифр выборочного обследования.

Так, по данным сайта kemerovo.restate.ru, начиная с сентября прошлого года до настоящего момента (а если совсем точно – с 7.10.18 до 8.08.19) цена за квадратный метр в Кемерове выросла с 45 тысяч рублей до 47,2 тысячи рублей. То есть рост за квадрат составил +2138 рублей. Агентство «Этажи» представляет иную статистическую выкладку, опираясь опять же на собственную базу: от примерно 43 тысяч рублей за квадрат в 2018-м до 45-46 тысяч рублей в 2019-м. Правда, по этим данным, в течение нынешнего года цены держатся почти на одном уровне.

Один из движущих факторов рынка – спрос на жилье. Как отметили в департаменте строительства Кемеровской области, сейчас в нашем регионе наблюдается приток рабочей силы в связи с масштабным строительством. Напомним, только в Кемерове возводятся Президентское кадетское училище, Кассационный суд, скоро приступят к возведению объектов культурного кластера, спортивного центра и т.д. Эти объекты должны будут соответствовать современным мировым стандартам, поэтому вполне понятно, что часть специалистов именно мирового уровня уже привлекают к работам. Так же, как и они, присматривают себе жилье (покупное или арендованное) и будущие сотрудники Кассационного суда. Соответственно, спрос есть.

По словам Маргариты Куксиной, президента СРО «Ассоциации риэлторов Кемеровской области», сегодня ситуация характеризуется тем, что много людей и уезжают из Кемерова и Новокузнецка, и приезжают в эти крупнейшие города региона; также постоянно улучшает свои жилищные условия местное население. Поэтому эти процессы не слишком сильно сказываются на динамике цен на рынке жилья: обвала нет и роста нет. Есть колебания в каких-то сегментах рынка.

«Покупатель стал более избирательным, – отмечает Маргарита Юрьевна. – Сейчас потребитель не хочет брать всё подряд в ожидании того, что цены могут подрасти. В цене качество по доступной цене. Интересная ситуация на рынке жилья повышенной комфортности. Много достойных вариантов. Иногда, в связи с переездом, жилье этой категории может оказаться в одной ценовой категории со стандарт-сегментом. Поэтому сейчас легче перейти из сегмента «эконом» или «стандарт»-класса в сегмент «повышенной комфортности», шаг в этом переходе стал меньше. Так что покупатели дорогого жилья могут повыбирать!».

По новому счету

Если говорить о первичном рынке, то здесь, скорее, не введение эскроу-счетов будет в ближайшее время определять ценовую политику, а затратная часть, то есть стоимость стройматериалов. Застройщикам необходимо больше продумывать концепцию жилых комплексов, ориентируясь на запросы людей (но при этом, конечно, с оглядкой на рынок). Что же касается вторичного рынка, то раньше он оставался дорогим потому, что мало было новостроек. Сейчас их достаточно.

Юлия Горячева, директор агентства недвижимости в Кемерове (федеральная сеть) отмечает, что о серьезном повышении цен на жилье сейчас нет речи.

«В ближайшее год-два никакого скачка не предвидится. Стагнацией тоже особо ситуацию не охарактеризуешь. Всё зависит от того, как договорятся покупатель и продавец. Мы мониторили ситуацию на основании нашей базы недвижимости. Всегда покупатель и продавец сходятся к ядру продаж, оно резко не меняется по сравнению с предыдущим годом: от миллиона до двух с половиной (плюс-минус). Вот это ходовой товар на рынке. Конечно, продаются квартиры и за три, и за четыре, и за пять миллионов рублей. Но это только около 10-20 процентов. А 80 процентов – однокомнатные квартиры что в новостройках, что на вторичном рынке – все они пользуются спросом», – уточняет опытный руководитель-риелтор.

Хотя, по словам той же Юлии Горячевой, вторичка всегда шла быстрее, потому что не у всех покупателей есть возможность вложиться в строительство нового жилья, не имея другого – попросту негде будет жить.

Впрочем, достаточно интересных предложений предлагает и первичный рынок: «Сейчас в новостройке квартиру можно купить от одного миллиона рублей. Даже от 980 тысяч. Причем средней площадью 26 квадратных метров. В то же время можно встретить «хрущевку» в 32 квадрата за 1,2 миллиона рублей».

Прогноз же на будущее рынка жилья после введения эскроу-счетов у Юлии Горячевой вполне оптимистичный:

«Всё наладится, я не вижу острой проблемы. Застройщики, которые крепко стояли на ногах, будут продолжать работу».

Ну, а слабые – и до изменения правил игры «сдулись».

Для справки

За семь месяцев текущего года в Кузбассе введено в эксплуатацию 298,8 тысячи квадратных метров нового жилья. Из них городские округа построили 193,7 тысячи «квадратов», муниципальные районы – 105,1 тысячи. Среди лидеров – крупнейшие города Кемерово (97,7 тыс.кв. метров) и Новокузнецк (36,3 тыс.), а также районы: Кемеровский район (31,3 тыс. кв. метров), Новокузнецкий район (17,5 тыс.) и Таштагольский район (11,2 тыс.), – сообщает департамент строительства Кемеровской области. Большая часть из этих показателей обеспечена за счет строительства индивидуального жилья. Общий план ввода жилья на нынешний год в Кузбассе составит 760 тыс. квадратных метров.