На страже имущества

В Управлении Росреестра по Кузбассу прошла межведомственная пресс-конференция, посвящённая теме защиты имущественных прав лиц старшего возраста. Представители разных ведомств рассказали о подводных камнях, которые могут угрожать имущественному благополучию пенсионеров.

Один из важных вопросов – бесправная недвижимость. Речь идёт прежде всего о земельных участках, домах, квартирах, права собственности на которые были зарегистрированы до 31 января 1998 года. В тот момент этим занималось много служб: БТИ, нотариусы, органы местного самоуправления. Как отметила Юлия Исупова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Кузбассу, позже был создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), призванный собрать воедино все сведения о собственниках.
В 2021 году вступил в силу федеральный закон № 518, который уполномочил органы местного самоуправления выявлять владельцев объектов и направлять сведения о них в Росреестр. В Кузбассе на тот момент числилось около 373 тысяч ранее учтённых объектов без зарегистрированных прав. Сейчас остаётся в работе около 45 тысяч.
«Мы полагаем, что большинство таких объектов принадлежит пожилым лицам. Это чистая арифметика. Если, например, в 1993 году гражданин, которому было 30 лет, приватизировал свою квартиру, то сейчас ему уже больше 60 лет», – говорит Юлия Юсупова.
По нашему законодательству, владелец недвижимости должен самостоятельно подать соответствующее заявление в Росреестр и зарегистрировать право на собственность в ЕРГН. Зачем ему это надо? Поводов для этого несколько.
Единый государственный реестр недвижимости – единственный достоверный источник сведений о правах физических, юридических лиц и органов власти. Если там нет сведений об объекте, то могут возникнуть сложности. К примеру, имеющиеся на руках акты приёма-передачи новостройки, договоры приватизации или купли-продажи могут потеряться, и тогда доказывать права на недвижимость придётся в суде. А если оно зарегистрировано, то всегда можно заказать копии документов из ЕГРН. Как отметили в ведомстве, эта услуга востребованна. За первое полугодие 2025 года кузбассовцы получили около 14 тысяч копий документов, их них 8 тысяч пришлось именно на договоры купли-продажи, участия в долевом строительстве и дарения.
Также госрегистрация прав собственности предполагает компенсацию от государства в случае повреждения имущества в результате ЧС или его изъятия для государственных или муниципальных нужд; возможность быстро распорядиться имуществом, получить бесплатную онлайн-выписку на объект, а также в электронной форме воспользоваться услугами Росреестра и других ведомств, оформить запрет на сделки со своим имуществом без личного участия. Только за октябрь 2025 года кузбассовцы оформили 3 977 таких запретов. А всего с начала текущего года – 26 885. Это защитит недвижимость от риска быть проданной мошенниками по поддельной доверенности. Чтобы быть уверенным в том, что право на объект зарегистрировано, нужно всего лишь заказать выписку из ЕГРН.

Забота о дачном участке

Есть ещё одно нововведение, которое может неприятно коснуться пенсионера, кстати, и не только его.
О нововведении рассказал Андрей Кузнецов, заместитель руководителя Управления Росреестра по Кузбассу. Согласно вступившим в этом году поправкам в законодательство, установлен трёхлетний срок, чтобы привести свой земельный участок в порядок согласно целевому назначению. Если речь идёт о садовом, огородном или приусадебном участках, где не должно вестись строительство, то их нельзя захламлять строительным и бытовым мусором, нельзя допускать зарастания земли сорняками и деревьями, которые не являются предметом благоустройства или озеленения, даже если участок имеет неправильный рельеф, заболочен и т. д. Всё это – признаки неиспользования участка.
Если через три года с момента оформления прав на участок придут проверяющие и увидят нарушения, то выдадут предписание об устранении нарушений земельного законодательства. Если участок приобретён до 1 марта 2025 года, то проверяющие смогут прийти не ранее 1 марта 2028 года.
Если на участке предусмотрено строительство домика, то признаки неиспользования и сроки начала проверок иные. Как отметили в ведомстве, запущенность будет определяться не только по захламлению строительными или пищевыми отходами, но также и по ветхости строений: разрушению стен или крыш, выпадению стёкол из окон и т. д.
По правилам, жилой дом на участке под ИЖС надо построить в течение семи лет с момента регистрации прав на участок. Но также предусмотрено и ещё три года на работу с землёй. Таким образом, нарушение в связи с отсутствием и оформлением дома может быть выявлено не ранее, чем через десять лет с момента оформления прав на участок.
Что касается пожилых людей, то вполне понятно, что некоторые уже не могут справляться с работами на земле. Тогда они могут сдать участок в аренду, например, или нанять работников для приведения земли в порядок, например кошения травы.
Как отметил Андрей Кузнецов, плановые проверки заброшенных участков в основном проводятся по жалобам соседей. Если хозяева не исполняют предписаний, то материалы будут передаваться в суд для изъятия участков, которые будут проданы на торгах, и эти деньги вернут собственникам.

Защита от мошенников

Сергей Барабанов, заместитель начальника управления уголовного розыска ГУ МВД России по Кузбассу, рассказал о том, жертвами каких преступлений с недвижимостью, в том числе в киберпространстве, чаще всего становятся лица старшего возраста.
Как отметил Сергей Барабанов, в последнее время наблюдается рост киберпреступлений в отношении пенсионеров. За этот год в их отношении с ущербом свыше 1 миллиона рублей было совершено 107 преступлений. С хищениями недвижимости – 5. Как пояснил работник правоохранительного ведомства, происходит это прежде всего с одинокими людьми, до которых близким нет дела. Они попадают под влияние мошенников и продают имущество.
Проходимцы используют многоходовую комбинацию: сначала звонят и спрашивают какие-либо данные, это может быть что угодно: сведения из документов, о накоплениях и т. д. На данном этапе ничего ещё страшного не случилось.
Спустя время поступает второй звонок. Мошенники начинают разработку жертвы: представляются прокуратурой, работниками ФСБ или кем-то ещё, спрашивают про первый звонок и пугают тем, что это были аферисты. Варианты могут быть разными: могут сообщить, что якобы человек участвует в спонсировании терроризма и ему грозит уголовное дело, либо говорят, что недвижимость или средства потерпевшего оказались под угрозой и тогда что-то срочно надо продать, а деньги перевести на безопасный счёт. Плюс убеждают человека не ходить в полицию. В такой ситуации пострадавший не сразу понимает, что остался ни с чем.
Сергей Барабанов отметил, что полиция работает вместе с Ассоциацией риелторов, банковским сектором региона, вместе они разъясняют мошеннические схемы и минимизируют последствия вероломства со стороны аферистов. Специалист советует: если вы чувствуете что-то неладное – приходите в полицию, там должны всё проверить. Но, как правило, сами жертвы молчат до последнего. И именно здесь важно внимание родных и близких, которые всегда должны быть бдительными, нужно обязательно интересоваться у человека, почему он продаёт квартиру, где собирается жить, почему берёт кредит.

Завещать или дарить?

Специалисты Кемеровской областной нотариальной палаты – президент Татьяна Крайнова и вице-президент Дарья Чуйкова – рассказали о том, каким способом пожилым людям лучше передавать нажитое имущество наследникам. Существуют разные формы. Но чаще актуальны завещание или договор дарения.
«Дарение сразу же прекращает права собственности человека на жильё, и он может оказаться на улице, – рассказывает Татьяна Крайнова. – Мы разъясняем это. Люди понимают, что дарить нет необходимости, лучше написать завещание».
Есть много других нюансов при сделках с недвижимостью. Например, пострадавшими могут оказаться покупатели, которые приобрели квартиру у тех, кто оказался под воздействием мошенников. Продавцы затем могут обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной. Но как быть в такой ситуации добросовестным покупателям? Специалисты посоветовали не приобретать жильё ниже рыночной стоимости, отражать полную сумму сделки в договоре и оформлять её с помощью нотариусов, у которых есть много профессиональных инструментов, чтобы выявить подводные камни при таких покупках.