Недвижимость в поисках баланса

С 1 июля в стране действуют новые правила предоставления ипотеки по госпрограмме. Общие условия стали менее выгодными, но для семей с детьми жилищные займы станут ещё дешевле. Ожидается, что в итоге в плюсе останутся все. Как рынок ипотечных кредитов откликнулся на перемены и как обстоят дела на стройках региона, узнавал наш корреспондент.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой является ДОМ.РФ, на начало июля в Кузбассе строятся 79 многоквартирных домов с жилой площадью 483 тысячи квадратных метров. Это практически тот же уровень, что годом ранее.

В то же время, как сообщили в региональном Минстрое, сегодня в Кузбассе в стадии строительства находятся 182 многоквартирных дома площадью более миллиона квадратных метров. Цифра не бьёт с картой новостроек ДОМ.РФ. В Министерстве объясняют это тем, что, возможно, мелкие застройщики пренебрегают своей обязанностью отчитываться перед институтом развития.

«Поручение президента России Владимира Путина – сдать в этом году 850 тысяч квадратных метров с учётом индивидуального жилищного строительства, – говорит заместитель губернатора Кузбасса по строительству Глеб Орлов. – На сегодня сдано более 200 тысяч квадратных метров, но нас эта цифра не пугает: есть дома с высокой готовностью, которые ещё не введены. Есть уже и задел на следующий год. Мы планомерно открываем новые микрорайоны. По федеральной программе «Стимул» нацпроекта «Жильё» возводим инфраструктуру к ним (сети, дороги) – помогаем застройщикам».

Напомним, резкий рост цен на квартиры по всей стране начался в прошлом году. Причиной послужил переход отрасли на систему эскроу-счетов (девелоперы строят в кредит), госпрограмма льготной ипотеки и, как следствие, снижение предложения на фоне ажиотажного спроса. По данным лаборатории СберИндекс, с января 2020-го по май 2021 года новостройки в целом по России подорожали на 26%, в Кузбассе – на 20%. По мнению Глеба Орлова, неоднократно высказанному в прошлом, стоимость квадратного метра жилья в Кузбассе была сильно занижена. Застройщики жаловались, что работают на грани себестоимости. Сейчас ситуация выправилась, соглашается замгубернатора, с оговоркой, что рентабельность строительства декомпенсировал рост цен на стройматериалы. «Но, конечно, президентская ипотека под 6,5% очень положительно повлияла на отрасль, – комментирует Орлов. – Кроме того, по поручению губернатора мы ввели кузбасскую ипотеку под 5,6%. Это тоже очень хорошо отразилось на рынке. Люди стали покупать жильё, обновлять квартиры. Развиваются новые микрорайоны, жилищное строительство растёт».

Рубль – в высоту

И растёт в буквальном смысле. В последние годы в регионе не строили выше шестнадцати этажей. Так, в областной столице до сих пор были всего три высотки в одном ЖК. Этим же летом компания «Промстрой» начала возводить в Кемерове, по адресу пр. Октябрьский, 30б, жилой комплекс из двух 20-этажных свечек. Ввод монолитно-кирпичных домов запланирован на четвёртый квартал 2023 года.

Кроме того, как рассказал Глеб Орлов, существует проект строительства в Кемерове жилого комплекса, в котором будут 24-этажные дома. По замыслу девелопера «Програнд», комплекс может расположиться в квадрате Терешковой-Притомский – в 15-м микрорайоне. Этот участок находится на одной линии с «Кемерово-Сити» с его тремя 25-этажками – как бы в низине. За счёт особенностей рельефа новые высотки не будут выглядеть чужеродно, а наоборот, выровняют архитектурную линию здешней застройки, отмечает собеседник газеты. Отметим, что пока это – только проект и разрешения на строительство застройщик ещё не получил.

«Строительство высотного жилья в городе – это правильно, – считает Орлов. – Надо эффективно вкладывать рубль, в том числе в высоту. Но тут очень важно соблюдать баланс, чтобы не превратить наши кварталы в человейники. Нельзя создавать условия, когда людям жить становится некомфортно. Нужно соблюдать баланс по парковочным местам, по игровым площадкам, по инсоляции».

Одновременно в Кузбассе реализуются новые проекты малоэтажного строительства. Так, в Кемеровском районе в этом году возобновилась замороженная стройка коттеджного посёлка «Снегири». Теперь он называется ЖК «Английский двор».

Мал процент, да метр дорог

По данным Центрального банка России, за первое полугодие кузбассовцы оформили 16573 ипотечных кредита на 36031 миллион рублей. За аналогичный период 2020-го – 11815 на 21050 миллионов рублей. В количественном отношении рост составил почти 23%, в денежном – почти 42%. Это характерно для всей страны и объясняется низкой базой первого полугодия 2020-го, госпрограммой, введённой с прошлого апреля, и общим падением ставок в экономике.

Как отмечают аналитики СберИндекса, первоначально льготная ипотека снизила расходы россиян на приобретение жилья в новостройках. Но в начале 2021 года за счёт роста цены на квартиры ипотечный платёж превысил уровень начала 2019-го в 40% регионов, а в июне – в 70%. Но, что интересно, в Кузбассе средний ежемесячный ипотечный платёж в июне (при ставке 5,8%) даже уменьшился на 1,4% по сравнению с декабрем 2019 года (8,3%) и составил 14118 руб. Это при том, что, как уже отмечалось, новостройки в регионе за 1,5 года подорожали на 20%.

Судя по всему, кузбассовцы стали делать выбор в пользу квартир с меньшей площадью. С другой стороны, как подсчитал СберИндекс, чуть менее половины льготных ипотечных кредитов жители области использовали, чтобы купить квартиру в другом регионе – Москве, Санкт-Петербурге, на юге России, где цены на жильё выше. За полугодие только в Кемеровском отделении Сбербанка средний чек ипотечного кредита составил 2,2 миллиона рублей, или 124% к уровню прошлого года (выдача в штуках – 172%, в рублях – 216%).

В целом дешёвая ипотека помогла поддержать стройку в кризис и, судя по росту количества проектных деклараций, создала для неё задел на будущее, заключают аналитики СберИндекса. Однако в последние месяцы стали заметны её побочные эффекты: перегретый рынок и рост цен на квартиры. Госпрограмму потребовалось переформатировать. Как известно, с 1 июля параметры льготного жилищного займа изменились: по общим правилам максимальная ставка выросла до 7% , приблизившись к рыночной, а для семей, где после 2018 года родился хотя бы один ребёнок, снизилась до 6%. Кредитный же лимит сократился с 12 до 3 млн руб.

Ипотека притормозила

Как и следовало ожидать, многие ипотечные заёмщики постарались запрыгнуть в последний вагон. Это подогрело интерес к новостройкам и к концу июня создало на рынке некоторый ажиотаж. В июле же, с завершением программы 2020-го года, по всей России фиксировалось снижение темпов выдачи ипотеки.

«Мы наблюдаем постепенное замедление рынка, которое может быть как сезонным – начался сезон отпусков и многие отложили покупки, так и рыночным – на фоне и роста ключевой ставки со стороны ЦБ, и удовлетворённого отложенного спроса, – комментирует управляющий банком «Открытие» в Кузбассе Аркадий Чурин. – Доля вторички незначительно снизилась, в остальном и в части категорий недвижимости, и в части заемщиков, показатели годовой давности и текущие примерно идентичны».

Банк «Открытие» в Кемеровской области в первом полугодии выдал ипотечных кредитов на 910 миллионов рублей, что вдвое больше, чем годом ранее. Ипотечный портфель при этом вырос с начала года на четверть – до 2,8 миллиарда рублей. За год суммы, сроки и размеры регулярных платежей практически не изменилась. Средний чек кредита по банку за год вырос примерно на 20 тыс. руб., средний срок – на шесть месяцев.

По данным банка ВТБ (в первом полугодии предоставил жителям Кузбасса 2700 ипотечных займов на 5,4 миллиарда рублей, +8% к уровню 2020-го), темп роста рынка жилищных кредитов в июле замедлится в целом по стране. «По сравнению с июлем прошлого года продажи ипотеки могут вырасти на 14,5%, – прогнозируют в банке. – Однако по отношению к июню текущего года снижение составит примерно 15-20%. Основным фактором стало уменьшение максимальной суммы кредита по программе. Даже без учёта крупнейших мегаполисов в целом по России снижение спроса за первые две недели июля составило 47%. Вместе с тем семейная ипотека, условия по которой расширены на семьи с одним ребёнком, растёт. В июле среднедневное число заявок по этой программе в целом по России выросло в 1,5 раза по отношению к июню».

По оценкам СберИндекса, доля семейной ипотеки в общем объёме выдач может вырасти до 3,8% до 6,9% при одновременном снижении доли выдач по госпрограмме с 25,7 до 9%.

Ожидаемого многими покупателями недвижимости снижения цен на рынке жилья нет и в ближайшей перспективе вряд ли будет, считает Аркадий Чурин. Резких скачков цен на первичном рынке жилья до конца года аналитики «Открытия» не ожидают: рост во второй половине года не превысит 5-10%. Дешеветь же новостройки начнут только в следующем году (за счёт вывода на рынок новых объектов и растущей ключевой ставки), однако средняя цена жилой недвижимости продолжит расти. Программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2022 года.