Стоит ли брать ипотеку в условиях пандемии?

Основным способом улучшения жилищных условий кузбассовцев является ипотека. Насколько она «подешевела» после введения мер господдержки? На что обращать внимание перед тем, как вступить в платежные отношения с банком? На эти и другие вопросы отвечает финансовый консультант, арбитражный управляющий, эксперт Кузбасского регионального центра финансовой грамотности Анна МЕЖЕНОК.

Для себя или для арендаторов?

Этот вопрос в нынешних условиях едва ли не главный. Одно дело, если вы хотите переехать в квартиру побольше. И другое, если вы покупаете жилье на перспективу, для взрослеющих детей, а сейчас планируете его сдавать.

Утверждение, что за счет аренды ипотека сама себя окупит, миф. Вы сможете закрывать таким образом лишь часть ежемесячных платежей, и то если купите и будете сдавать квартиру с ремонтом и мебелью. Но и в этом случае арендаторы с большой вероятностью «убьют» ваше жилище, и последующие расходы на ремонт превысят стоимость доходов от аренды. Причем от длительной аренды жилье страдает больше, чем от посуточной. А сдавать квартиру на сутки – это отдельная работа.

Плюс в договоре с банком нередко «зашит» запрет на сдачу залогового жилья в аренду. На этом основании он даже может расторгнуть договор.

Новостройка или «вторичка»?

Важно определиться, будете вы покупать жилье на первичном рынке или на вторичном. «Первичку» банки кредитуют охотнее. Многие льготные ипотечные программы также рассчитаны на нее. И при дальнейшей продаже новостройки более ликвидны, чем квартиры с историей.

При покупке жилья у застройщика можно обойтись без риелтора и сэкономить на его услугах до 50 тысяч рублей. Ипотечный менеджер застройщика бесплатно предложит вам различные варианты кредитования и поможет подобрать наиболее выгодный.

Минус новостроек в том, что они могут превратиться в долгострой. К тому же, несмотря на действие закона об эскроу-счетах, часть квартир до сих пор продается по договорам долевого участия. А значит, есть риск пополнить ряды обманутых дольщиков.

При покупке жилья на вторичном рынке необходимо проверять, сколько у него собственников, были ли выделены доли, есть ли несовершеннолетние дети, не начал ли нынешний собственник процедуру личного банкротства. Если да, такую сделку его кредиторы могут оспорить и вернуть имущество банкрота в конкурсную массу. И не факт, что вы сможете вернуть свои деньги.

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, сначала получите одобрение банка (оно действительно три месяца), а потом начинайте просмотры. Потому что на «вторичку» много ограничений: одни банки не одобряют ипотеку на покупку вторичного жилья вообще, у других есть ограничения по году ввода здания в эксплуатацию, у третьих – по перепланировкам и т.д.

У квартир на вторичном рынке возможны проблемы с оценкой. Вы нашли «хрущевку» с отличным ремонтом, хозяева готовы оставить вам всю мебель и просят за нее пять миллионов рублей. А средняя цена на квартиры такой площади – три миллиона. И банк выдаст вам кредит только на эту сумму.

Цена «квадрата»

Несмотря на большое количество льготных программ, действующих на рынке жилищного кредитования, фактические платежи по ипотеке сохраняются сегодня на уровне 2017-2018 гг., а тогда средневзвешенная ставка по ипотеке составляла более 10%. Объяснение простое: пока банки снижали процентные ставки до 2% (сельская ипотека), стоимость квадратного метра росла.

Разумнее покупать квартиру с ремонтом. Особенно если в период строительства нового дома вы планируете жить в съемном жилье. В противном случае, когда новостройку сдадут, вы будете нести четырехкратную финансовую нагрузку: платить аренду, ипотеку, квартплату за новую квартиру и финансировать самоотделку. Стоимость среднего ремонта «под ключ» в Кемерове составляет порядка 10,5 тыс. рублей за квадратный метр. За отделку квартиры площадью 50 кв. м придется отдать более полумиллиона.

Другой минус жилья под самоотделку в том, что пока все соседи не достроят свои квартиры, тишины в доме не будет. Для семей с детьми это испытание.

Что сделать перед оформлением ипотеки?

Главное правило ипотечного заемщика – отдавать в уплату кредита не более 40% дохода семьи. Рассчитайте с помощью калькулятора величину вашего предполагаемого ежемесячного платежа и попробуйте жить на оставшиеся 60% месяцев шесть. Сможете? А в случае реальной ипотеки вам придется «затянуть пояса» на годы и даже десятилетия.

Деньги, сэкономленные в ходе эксперимента, откладывайте на специальный счет. В дальнейшем он станет вашей финансовой подушкой безопасности на случай, например, потери работы. Такой риск надо учитывать. По прогнозам аналитиков, 2021-й год будет очень непростым.

Перед оформлением ипотеки закройте не только все имеющиеся кредиты, но и кредитные карты, которыми вы не пользуетесь, а держите на всякий случай. Потому что при оценке платежеспособности клиента банки будут учитывать и стоимость обслуживания «кредитки», которую вы в любой момент можете активировать. И если с учетом этого ваша долговая нагрузка окажется высокой, ипотеку вам не одобрят.

Как выбрать банк?

Не все банки дают кредит на покупку частного дома или коттеджа, только на жилье в многоквартирных домах.

Узнайте, требуется ли первоначальный взнос, в каком размере и можно ли использовать для него средства материнского капитала.

Для каждого клиента банки могут устанавливать индивидуальную процентную ставку, применяя повышающие или понижающие коэффициенты. Ставка может быть снижена, если вы являетесь зарплатным клиентом банка, работаете на госслужбе, соглашаетесь на электронное оформление сделки и т.п. Повышающие коэффициенты применяют, если клиент слишком молод, у него небольшой первоначальный взнос и его работодатель кажется банку ненадежным.

Уточните, предоставляет ли банк возможность изменить дату платежа. Вдруг вы поменяете работу, а там зарплата в другие числа? Тогда вы не сможете вносить платежи вовремя.

Посмотрите в договоре правила досрочного погашения ипотеки. Одни банки разрешают вносить частично-досрочные платежи в любые сроки и в любой сумме. Другие – только в дату основного платежа. Третьи устанавливают нижний предел досрочного взноса – не менее определенной суммы.

Внимательно читайте условия добровольного страхования ипотеки. От страхования риска гибели самого объекта кредитования отказаться нельзя, от добровольного страхования жизни заемщика можно, но стоит ли? Есть страховки, которые покрывают не только риск ухода человека из жизни, но и риск возникновения серьезного заболевания, инвалидности, потери работы. На сколько пунктов вырастет процентная ставка, если вы откажетесь от личного страхования? Возможно, переплата по процентам будет равна стоимости страховки. Только вот защиту она не гарантирует. И в случае форс-мажора платежи по кредиту лягут на плечи ваших родственников.

И такой нюанс. Как правило, страховая компания, с которой сотрудник банка предлагает вам заключить договор страхования ипотеки в первую очередь, является самой дорогой в списке страховщиков, аккредитованных в этом конкретном банке. И чтобы предлагали именно ее, она платит менеджерам комиссионные. Требуйте весь список, связывайтесь с разными компаниями, уточняйте стоимость полиса. При страховании равных рисков разница в цене может быть в два-три раза.

Какой платеж выгоднее?

Платежи по кредиту состоят из основного долга и процентов и бывают двух видов.

Аннуитетный платеж остается неизменным в течение всего срока действия кредитного договора. При этом «внутри» него доля процентов будет постепенно снижаться, а доля основного долга – расти.

В случае дифференцированного платежа основной долг гасят равными долями, а проценты, начисляемые на остаток, с каждым месяцем уменьшаются. Поэтому и общий размер дифференцированного платежа также уменьшается из месяца в месяц.

Итоговая переплата при аннуитетных платежах выше, чем при дифференцированных. Однако на первых порах аннуитетные вносить легче.

Стоит ли ввязываться?

Каждый решает это сам. Большинство ипотечных заемщиков оформляют жилищный кредит на 15-20 лет, чтобы ежемесячный платеж был более комфортным, а полностью, с учетом досрочных взносов, гасят его за 5-10 лет.

P.S.

О том, какие льготные ипотечные программы действуют на территории Кузбасса, а также об оформлении налогового вычета с покупки квартиры, читайте в одном из следующих выпусков «Личных финансов».