Новостройки отцентровали в комплексе

Госдума приняла в первом чтении законопроект, меняющий подходы к развитию жилищной застройки и городской среды. По мысли разработчиков, новые дома должны появляться не точечно и не на окраинах, а вместо старых жилых массивов внутри городов, где уже есть инфраструктура. Кузбасские эксперты в целом поддержали инициативу, но считают, что ко второму чтению проект закона нужно уточнить.

До 2030 года в России должно быть построено более миллиарда квадратных метров жилья – такие планы недавно озвучил заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин.

«Поставлена очень непростая, амбициозная, но выполнимая задача – дойти до объема ввода жилья 120 миллионов квадратных метров в год, чтобы пять миллионов семей ежегодно улучшали свои жилищные условия и чтобы индекс качества городской среды повысился в 1,5 раза», – сказал вице-премьер на брифинге в Доме правительства.

Один миллиард квадратов – это 26% от общего объема жилья (3,8 млрд). Таким образом, в течение десяти ближайших лет каждый пятый квадратный метр жилья в стране должен стать новым. Вопрос: за счет чего строить и где именно? По мнению Хуснуллина, сегодня в стране из-за несовершенства законодательства в основном происходит точечная застройка в сложившихся микрорайонах, в то время как нужно решать эту проблему комплексно.

«Если мы начинаем строить ближе к окраинам, то затраты на строительство становятся намного больше, – комментирует вице-премьер. – Есть прямой расчет: чем дальше от центра, от транспортной, от социальной инфраструктуры, от культурной жизни находится жилье, тем дороже оно обходится. Это дополнительные затраты на дороги, на инженерные коммуникации, а самое главное, люди на дорогу тратят больше времени. Есть формула, которая считает, сколько человек проводит времени в пути до работы и как это влияет на экономику населенного пункта или региона».

 Жилой фонд синеет

По прогнозу Минстроя РФ, даже с учетом достижения показателей нацпроекта «Жилье и городская среда», инициированного президентом страны Владимиром Путины, к 2030 году объем аварийного жилья в стране увеличится до 30 млн кв. м. Переселение россиян в рамках нацпроекта идет с 2019 года. Программа рассчитана до 2025-го, под нее попадают многоквартирные жилые дома, признанные таковыми с 1 января 2017 года. В Кузбассе, по данным регионального правительства, их 1347. В аварийных домах живут 26,5 тысячи человек. С начала действия программы в новые квартиры переехали 1 492 семьи (по ситуации на 17 сентября). На переселение из аварийного жилфонда в 2020 году Кузбасс дополнительно получит более двух миллиардов рублей – более тысячи семей смогут переселить на год раньше запланированного.

Между тем списки непригодных для жизни домов постоянно пополняются, отмечает Марат Хуснуллин: порядка 44% МКД в России старше полувека, и за 10-20 лет значительная часть этой застройки перейдет в категорию ветхой и аварийной. Вице-премьер иллюстрирует проблему на примере микрорайона в центре Пензы: красным цветом на плане обозначены дома, снесенные по нацпроекту, желтым – дома, ожидающие своей очереди, синим – признанные таковыми после начала 2017 года.

«Пока мы программы выполняли, посмотрите, сколько синих домов стало, – комментирует зампредседателя Правительства РФ. – И если мы не примем решение о комплексной застройке, то будем сносить красные дома по одному (а это трудно реализуемо, это не нравится жителям соседних домов), в конечном итоге мы не получим качественной жилой недвижимости с комфортной городской средой».

 Всероссийская реновация?

В середине сентября председатель Комитета ГД РФ по транспорту и строительству Евгений Москвичев и группа сенаторов внесли в нижнюю палату парламента проект поправок в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ. Как говорят авторы законопроекта, его главная цель – ускорить программу расселения ветхого и аварийного жилья в РФ, уводя новую застройку с окраин.

«Предусмотренные сегодня Градостроительным кодексом механизмы по комплексному устойчивому развитию территорий малоэффективны, – сказал во время защиты концепции законопроекта на пленарном заседании Госдумы 17 ноября сенатор Олег Мельниченко. – За более чем 14 лет они получили штучное применение. И такая ситуация сложилась по причине отсутствия механизма расселения домов, не признанных аварийными. И законопроект предлагает единый механизм комплексного развития территорий (КРТ )».

В рамках концепции в населенном пункте очерчивается территория, не менее 50% которой занято аварийными, самовольными постройками, объектами, не соответствующими градостроительным регламентам. И такую территорию предполагается комплексно (не точечно) развивать: строить на ней не только жилье, но и всю социальную инфраструктуру – школы, детсады, поликлиники.

В то же время в границы КРТ могут попасть и вовсе не аварийные объекты. Это положение и до обсуждения в Госдуме вызвало критику со стороны оппонентов законопроекта. На заседании представители разных фракций выразили опасение, что имущественные права собственников такой недвижимости могут быть нарушены, что ликвидная земля в центре города может быть освобождена под застройку, прежде всего, в интересах строительных компаний, что закон откроет возможности для коррупции и так далее. Защитники проекта постарались эти опасения развеять: механизм подразумевает предварительную компенсацию за изъятую недвижимость (денежную или в виде равноценного жилья). Кроме того, МКД может быть расселен и снесен, только если он включен в адресную программу реконструкции и сноса, а попасть туда он сможет, если за это проголосовало 2/3 собственников. Отчуждение недвижимости по суду тоже предусмотрено. Опасения оппонентов понятны, но без правового регулирования этого вопроса решить проблемы комплексного обновления давно застроенных территорий невозможно, заключил Мельниченко. Законопроект, который поддержало Правительство и профильные думские комитеты, приняли в первом чтении.

 Услышать регионы

Регионы, а для них участие в программе КРТ – право, но не обязанность, изучили проект перед первым чтением. Свою положительную оценку дали представители Заксобрания и Правительства Кузбасса, градостроители и общественники. Так, и.о. начальника Главного управления архитектуры и градостроительства Кузбасса Татьяна Ярополова считает, что комплексный подход позволит сформировать современную комфортную городскую среду, учесть все возрастающие запросы людей и новые вызовы времени.

«Кемеровская область за концепцию развития института КРТ, ведь это возможность менять города под интересы людей, – отмечает главный архитектор. – Многим городам региона в том виде, какие они сейчас есть, меньше века. Причём большинство из них выросло из поселков и микрорайонов горняков, металлургов, железнодорожников вокруг шахт, заводов, вдоль железной дороги».

В послевоенное время города комплексно застраивались, приобретали уютный облик, продолжает эксперт. С годами жилой фонд обветшал. Проблема стала решаться сначала точечной застройкой, потом все возрастающими объемами капитального ремонта.

«Новый федеральный закон поможет активно работать в этом направлении, даст рычаги по замене аварийного жилья комфортабельными жилыми комплексами с жильём как экономкласса, так и повышенной комфортности, где-то поможет создать новые общественные пространства», – считает Ярополова.

Вместе с тем главный архитектор обращает внимание на то, что само понятие устойчивого развития территорий в Градостроительном кодексе включает в себя более широкий смысл, чем институт КРТ как таковой. Хорошо бы первое сохранить в законодательстве о градостроительной деятельности как самостоятельный принцип и не смешивать со вторым.

«К доработке законопроекта хорошо было бы привлечь региональных экспертов, ведь у каждого региона свои особенности, свой опыт, – говорит специалист. – Кузбасс уже наработал и готов представить свои предложения, чтобы вместе завершить готовящиеся изменения в федеральное законодательство и обеспечить людям комфортный, качественный уровень жизни».

Сопредседатель регионального штаба ОНФ Юрий Скворцов считает, что градостроение требует современных подходов: за жильем должна следовать социальная сфера, должно быть благоустройство.

«К законопроекту есть ряд вопросов, которые нужно урегулировать, потому что законодательство сегодня в ряде моментов, к сожалению, просто не стыкуется, – комментирует общественник. – Но разговор о проблемах в градостроении начался, он получает более высокий уровень в рамках законопроекта. Мы должны иметь перспективы модернизации и застройки наших населенных пунктов. Есть план строительства жилья, но как он стыкуется с инфраструктурой: какие инженерные сети мы подвели? Отсутствие коммуникаций часто приводит к сдерживанию строительства».

Еще один вопрос – как лучше использовать землю, если снесли жилье в центре города: либо там будут создаваться новые общественные пространства, либо новое жилье, либо объекты социальной сферы…

Авторы законопроекта об инвестиционном механизме расселения аварийного жилья и КРТ обещали ко второму чтению учесть все замечания: более четкого установить границы территории, уточнить перечень объектов, которые могут в нее включаться, детальнее прописать, как будут соблюдаться имущественные и жилищные права граждан.