Соцсети:

Квартирный ответ эпидемии

22 сентября 2020 | Ксения Гордийчук

В Кузбассе на волне снижения ипотечных ставок вырос объем жилищного кредитования, но и подорожали квартиры в новостройках. В среднем цена за квадратный метр, по разным оценкам, увеличилась на 8,4-13% и больше. Что подогрело первичный рынок жилья, какие квартиры сейчас строят и что покупали кузбассовцы, узнавал наш корреспондент.

По оценкам лаборатории СберИндекс, рынок недвижимости России в июле-августе был больше похож на перегрев, чем на ожидаемый обвал. Цены предложения в среднем по стране в последние два месяца были выше на 3%, чем годом ранее. На первичном рынке рост котировки достиг 6,2%. В лидерах по приросту цен – туристические регионы: Хабаровский край (+18,9%), Калининградская область (+18,0%) и Республика Алтай (17,6%). В разрезе городов наибольший рост ценника зафиксирован в подмосковном Красногорске, где котировка увеличилась на 24,5%.

Ипотека с вирусным эффектом

В Кемеровской области в целом по рынку цена среднего предложения за год выросла на 3,9%, по первичному – 8,4%, по вторничному – на 3,6%. В Кемерове, где в основном сосредоточено жилищное строительство, показатели роста следующие: 7,2%, 8,% и 6,9% соответственно.

Ключевую роль в подорожании жилой недвижимости, по мнению аналитиков СберИндекса, сыграла программа льготной ипотеки для покупки жилья в новостройках под 6,5%, инициированная президентом страны Владимиром Путиным в качестве одной из мер поддержки граждан и строительной отрасли в пандемию. Напомним, программа действует с 17 апреля и касается только новостроек, из-за чего рост спроса и цены здесь происходит опережающими темпами.

Между тем в Кузбассе квартиры в новостройках начали дорожать не в апреле. Увеличение среднего чека отмечалось в течение всего прошлого года и продолжилось в 2020-м. Как следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) в июле-августе прошлого года квадратный метр в домах, которые возводятся в рамках договоров долевого участия с отчислениями в компенсационный фонд (пока таких большинство), в среднем стоил 45-45,5 тыс. руб. А в аналогичное время этого года – 50,7-51,3 тыс. руб.

Профессиональный риелтор, представитель кемеровского агентства недвижимости «Хващевский и партнеры» Вадим Хващевский называет несколько драйверов роста цены на недвижимость.

«В 2019 году заработала система эскроу-счетов, что увеличило затраты застройщиков – с лета прошлого года цены регулярно повышались, – говорит он. – Во-вторых, в этом году произошло снижение ставок по депозитам в банках. Люди начали снимать средства по счетов и инвестировать в недвижимость – деньги потекли в стройку».

Эксперт также напоминает, что с 2021 года вводится налог на проценты по вкладам свыше миллиона рублей. Так что, возможно, тенденция хранить деньги в недвижимости продолжится.

Директор кемеровского агентства недвижимости «Жилфонд», ипотечный брокер Ринат Маньянов напоминает, что цена квадратного метра в Кузбассе много лет подряд была ниже, чем в соседних регионах. Поэтому то, что под влиянием совокупности экономических факторов рост наконец начался, можно считать естественным процессом. На спрос, поднявший цены, повлияло и снижение ставки по ипотеке, в том числе – и льготной, полагает собеседник газеты:

«Когда ставка упала до 6%, люди начали скупать недвижимость, а застройщики, соответственно, – поднимать стоимость объекта. На сегодняшний день средний чек за квадратный метр по городу Кемерово – 50-53 тысячи рублей за квадратный метр».

Принято считать, что существенным драйвером рынка сейчас является отложенный спрос, отмечается в обзоре СберИндекса.

«Безусловно, этот фактор сыграл свою роль, однако по ряду признаков он не является ключевым, – утверждают аналитики. – Судя по количеству выдач, вынужденное падение активности в апреле было в значительной степени компенсировано уже в июне. Иными словами, те, кто не сумел приобрести недвижимость весной из-за пандемии, вероятно, сделали это в начале лета. С учетом роста доли сделок на первичном рынке до 31% есть все основания полагать, что с июля спросом управляют в первую очередь рекордно низкие ипотечные ставки».

Однушки в цене

По оперативным данным Управления по ценным бумагам и страховому рынку АПК на 15 сентября, кузбассовцы оформили 1622 жилищных займа с господдержкой по ставке до 6,5% (на квартиру на первичном рынке) на 3,3 млрд рублей. Что же касается ипотеки в целом (средневзвешенная ставка в июле в Кузбассе составила 7,88%), то мы можем оперировать данными Банка России за семь месяцев 2020 года. Но и они демонстрируют рост в 17,8% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. С учетом кредитов через областные АИЖК и ФРЖС кузбассовцы оформили 13857 займов на 25,1 миллиарда рублей.

По данным ЕИСЖС, пик продаж квартир по договорам долевого участия (большинство рынка, но не весь) в Кузбассе пришелся на апрель. В июне-мае рынок немного просел, а в июле-августе вновь показал рост – больше чем в два раза, чем в те же месяцы 2019 года. Тем не менее Ринат Маньянов говорит, что самые ликвидные объекты были проданы весной и что летом ажиотажа на рынке не было.

«На рынке Кемерова низкая конкуренция, так как мало застройщиков, поэтому продаётся всё, – в свою очередь комментирует Вадим Хващевский. – Сейчас новостройки продаются так же активно, как весной. Неликвида нет».

Если брать данные ЕИСЖ, например, за август, то больше всего на рынке кузбасских новостроек пользовались спросом квартиры площадью 34-40 кв. метров (25% сделок) и 40-45 (19%) стоимостью два-три миллиона руб. (38%) при цене 40-50 тыс. руб./кв. м (58%).

Стоит ли ждать охлаждения на рынке жилищного строительства после 1 ноября, когда закончится президентская программа ипотеки под 6,5%? Ринат Маньянов не исключает, что ценник опустится осенью. По данным ЕИСЖС на 18 сентября, квартиры уже немного подешевели: средняя цена предложения составляет 49,1 руб. за квадрат против 51,3 в августе.

«Думаю, что снижения цен следует ожидать после Нового года, – делится мнением Вадим Хващевский. – Считаю, что господдержка новостроек продлится. С одной стороны, ставка низкая, с другой – цены по сравнению с прошлым годом выросли на 20-30%. Особо радоваться нечему».

Напомним, что за последние месяцы Центробанк несколько раз снижал ключевую ставку: в июне сразу на процентный пункт, до 4,5% годовых, а в июле – до исторического минимума в 4,25 процента. Как стало известно 18 сентября, регулятор на последнем заседании сохранил ставку на этом же уровне. Целесообразность дальнейшего снижения будет рассматриваться на ближайших заседаниях. Дальнейшее смягчение кредитно-денежной политики наводит на вывод, что текущий рост на рынке недвижимости может оказаться протяженным во времени, заключают аналитики СберИндекса.

Стройка в цифрах

Согласно размещенным в ЕИСЖС проектным декларациям на 20 сентября, без учета проблемных объектов (их семь) в Кузбассе в рамках 65 разрешений на строительство возводятся 80 домов на 9675 квартир. Их общая площадь – 489 тысяч квадратных метров. 84% объектов строятся с привлечением средств дольщиков, и большинство – еще по старым правилам, когда деньги покупателей перечисляются девелоперу до сдачи дома. С использованием эскроу-счетов в регионе на сегодня возводят 14 домов, без привлечения средств граждан – 16. Большую часть из того, что сегодня возводят, по планам сдадут в 2021 году, примерно треть – уже в этом, оставшиеся квадратные метры – в 2022-2024 годах.

Больше половины квартир – однокомнатные, около трети – двухкомнатные. Примерно пятая часть квартир имеет площадь по 35-45 кв. м (в основном это однушки), еще 20% – 45-55 кв. м (в основном двушки). Больших квартир размером 85-100 квадратов строится не более 3%.

По данным регионального Минстроя, за восемь месяцев 2020 года в области ввели 364239 кв. м. жилья (96235 – в МКД, остальное – ИЖС).

На строительном рынке Кузбасса сегодня работают 16 компаний. В ТОП-5 по объему возводимого жилья «Промстрой» (170 тыс. кв. м), ФРЖС Кемеровской области (95), ХК «СДС» (64), УГМК (49), «Мера» (46).

Кстати

В Кемеровской области действует четырехстороннее соглашение о частичной компенсации первого взноса по льготной президентской ипотеке для сотрудников ряда крупных предприятий. Соглашение подписали правительство Кузбасса, крупные банки, застройщики и работодатели региона. По условиям соглашения, работодатели будут компенсировать сотрудникам часть суммы на первоначальный взнос. Какую часть взноса субсидировать, решает предприятие, но не менее 10%. Инициатором соглашения стал губернатор Кузбасса Сергей Цивилев.

«Компенсация первого взноса сделает президентскую ипотеку еще доступнее для людей, – подчеркнул глава региона. – Мы приветствуем такие инициативы и готовы расширять список и застройщиков, и финансово-кредитных организаций, и работодателей».

В июне инициатива Кузбасса возглавила список лучших региональных практик социально-экономического развития по версии Экспертного института социальных исследований (ЭИСИ).

Другие статьи на эту тему

19 августа

Роспотребнадзор рекомендовал кузбассовцам вернуть масочный режим

Роспотребнадзор Кузбасса рекомендует вновь вернуть масочный режим. Это связано с резким ростом числа заболевших ковидом…

19 августа

Количество заболевших ковидом за сутки в Кузбассе приблизилось к 500

Число заболевших коронавирусом в Кузбассе продолжает расти. Информацию предоставил центр ситуационного мониторинга по развитию эпидемиологической…

18 августа

За прошедшие сутки в Кузбассе выявили 479 заболевших ковидом

Число заболевших коронавирусом в Кузбассе продолжает расти. Информацию предоставил центр ситуационного мониторинга по развитию эпидемиологической…

Комментировать 0
Оставить комментарий
Как пользователь
социальной сети
Аноним
подписка на газету кузбасс
объявление в газете кузбасс
объявление в газете кузбасс
подписка на газету кузбасс