Стройке выпало на долю

Большинство кузбасских застройщиков, имеющие право привлекать средства дольщиков, получили право довести до готовности начатые дома без использования эскроу-счетов. Но есть и первые ласточки. Как и когда реформа отразится на рынке жилой недвижимости и что происходит с ценами на квартиры сегодня, разбирался наш корреспондент.

Напомним, новые правила финансирования жилищного строительства вступили в силу 1 июля этого года. Суть изменений в том, что покупатели квартир в строящихся домах отныне не будут передавать деньги напрямую девелоперу. Средства дольщиков должны храниться на специальном эскроу-счете в банке-агенте. Застройщик получит их только тогда, когда передаст жилье покупателю. Соответственно, компаниям остается либо вкладывать в строительство собственные средства, либо привлекать средства инвесторов или банковские кредиты. По общему мнению участников строительного рынка, высказанному ранее, проценты за пользование заемными средствами лягут в себестоимость квадратного метра – он подорожает как минимум на 10%. Зато, как предполагается, исчезнет феномен обманутых дольщиков.

Между тем, объекты, готовые на 30% (а в отдельных случаях на 15% и на 6%), в которых продано не менее 10% (от площади) квартир, девелоперы могут достроить по старым правилам. Для этого необходимо получить заключение о соответствии критериям (ЗОСК), установленным 480-м постановлением правительства РФ. Срок подачи заявок для застройщиков закончился 1 октября.

Достроим без кредитов

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖ) на 25 октября, в Кемеровской области действуют 80 разрешений на строительство. По каждому из них один объект или несколько (всего 585 тысяч квадратных метров) возводят 29 компаний. При этом 20 застройщиков имеют право привлекать средства дольщиков по 214-ФЗ на строительство по 52 разрешениям. Это 424 тысячи квадратных метров, или 72% от всего строящегося сегодня в регионе жилья. В итоге кузбасские девелоперы получили право достроить по старой схеме 390 тысяч квадратов в рамках 49 разрешений. И всего три дома по трем разрешениям два застройщика возводят с привлечением средств дольщиков на эскроу-счета. Отметим, что это крупные игроки, финансовая устойчивость которых сегодня не вызывает вопросов.

В свою очередь, в инспекции Государственного надзора в Кемеровскй области сообщили, что в регионе с привлечением денежных средств граждан строятся 96 многоквартирных домов.

«С открытием счетов эскроу строятся всего два объекта за счет собственных средств застройщика, – пояснили в ведомстве. – При этом хотелось бы особо отметить, что в Кузбассе ни один застройщик не получил проектное финансирование в банках».

То есть строят на свои деньги.

Тем не менее в дальнейшем строительным компаниям, особенно некрупным, скорее всего, не останется ничего другого, как прибегнуть к заемным средствам. По информации ДОМ.РФ (ранее – АИЖК), средневзвешенная базовая ставка по кредиту под строительство дома составляет 3-12% – в зависимости от суммы на счетах эскроу. Чем больше квартир продаст компания – тем дешевле для нее будет заем.

Эксперты сходятся в том, что проектное финансирование напрямую отразится на стоимости квадратного метра еще не скоро: по крайней мере, пока не раскупят строящиеся квартиры.

«Серьезных изменений цен в ближайшее время не предвидится, – считает генеральный директор агентства недвижимости «Жилфонд» Ринат Манянов. – Любой дом, даже небольшой комплекс, строится как минимум два-три года. Соответственно, максимум еще три года ничего сверхсерьёзного не произойдет – люди все равно будут приобретать квартиры по долевке».

В то же время собеседник газеты отмечает, что в Москве некоторые компании, достраивающие по старым правилам, воспользовались ситуацией и подняли цены на 15-20%.

Цены – вверх, ставка – вниз

По обобщенным данным агентства недвижимости «Этажи», средние цены на первичное жилье в Кемерове, где находится большинство новостроек, с начала года выросли. Однокомнатные квартиры подорожали на 7% (средняя цена предложения – 43604 рубля за квадратный метр), двухкомнатные – на 9% (43946 руб./кв. м), трехкомнатные – на 19% (43280 руб./кв. м). Цена на четырехкомнатные квартиры не изменилась и составляет в среднем 36116 руб./кв. м. По сравнению с прошлым октябрем новостройки с разным количеством комнат подорожали на 5%, 9% и 34% соответственно. Цена на четырехкомнатные квартиры не изменилась.

Портал о недвижимости «Сибэстейт» так же констатирует повышающий тренд: в среднем жилье в Кемерове с начала года прибавило в цене +6,18%. В сентябре квадратный метр стоил 47,31 тысячи рублей. В октябре, согласно прогнозу портала, жилая недвижимость подорожает еще на 1,11%.

«Стагнация рынка произошла – падение цены прекратилось, застройщики начали поднимать стоимость квадратного метра, за этим подтянулась вторичка», – комментирует ситуацию гендиректор «Жилфонда», прогнозируя рост цены за квадратный метр до 50 тысяч рублей до конца нынешнего года.

Если же говорить о покупательной способности, то практически всё, что вводят сегодня застройщики, покупается, говорит Ринат Маньянов. И чаще всего – как инвестиционное жилье или в качестве задела на будущее: человек, например, зарабатывает в Анжеро-Судженске, а квартиру покупает в Кемерове.

95% всех сделок с покупкой недвижимости в Кемерове совершаются при участии ипотеки. Банки продолжают констатировать рост объемов выдачи жилищных кредитов. 25 октября Банк России снизил ключевую ставку ставки на 50 б.п – до 6,5 % годовых. Рынок ждет ее дальнейшего снижения на следующем заседании Совета директоров Центробанка в декабре. Предпосылки роста или хотя бы сохранения объемов выдач ипотеки сохраняются даже на фоне прогнозируемого подорожания недвижимости.

За девять месяцев 2019 года кузбасские строители ввели почти 400 тысяч квадратных метров жилья. Фото Сергея Гавриленко.