Соцсети:

Новостройки: пока по старым правилам

16 августа 2019 | Оксана Сохарева
Фото Федора Баранова.

Ожидаемого резкого роста цен на жилье в кузбасских новостройках не произошло. Хотя некоторые эксперты прогнозировали подобное развитие ситуации в связи с переходом от долевого строительства к целевому проектному финансированию.

Напомним, с 1 июля в нашей стране вступили в силу изменения в федеральный закон, которые вводят новый принцип финансирования жилищного строительства. Компании-застройщики больше не смогут использовать деньги граждан. Теперь средства будут аккумулироваться на застрахованных эскроу-счетах в банке до того момента, пока жилье не будет возведено. Но в этом случае деньги застройщикам придется занимать. У тех же банков. И именно с этим обстоятельством в первую очередь были связаны опасения, что квартиры в новостройках подорожают. Ведь проценты за пользование кредитами могут войти в стоимость квадратного метра. Но есть при этом и один несомненный плюс: новый закон защищает дольщиков.

«Нормальный переходный момент»

Несмотря на то, что с момента начала действия новых правил прошло уже полтора месяца, в Кузбассе пока не создано ни одного эскроу-счета. В то время как в других регионах страны они постепенно стали открываться. И застройщики у нас по-прежнему работают по старым схемам. Напомним: закон позволяет завершить стройку на прежних основаниях, если застройщик заключил на дом не меньше 10% договоров долевого участия, а степень его готовности – не менее 30%.

Причина создавшейся ситуации заключается в том, что наши застройщики заранее подготовились к новым стандартам.

На заседании одного из круглых столов по данной теме, прошедшем еще до 1 июля, заместитель управляющего Кемеровским отделением Сбербанка Екатерина Саяпина отмечала, что ряд застройщиков озаботился тем, чтобы к назначенной дате подойти с объектами высокой степени готовности, и «это нормальный переходный момент». Это сделано для того, чтобы у застройщиков был определенный временной запас, чтобы начать работу по новым правилам. Потребуется еще какое-то время, чтобы уже на деле ощутить переход на новую схему расчетов. Как предположила Юлия Сапожкова, председатель Комитета по предпринимательству в сфере недвижимости Кузбасской торгово-промышленной палаты, в нашем регионе застройщики (по их же словам) начнут переходить на эскроу-счета не раньше, чем с нового года.

Цены неподвижны?

Между тем, по предварительным данным выборочного обследования организаций, осуществляющих операции с недвижимостью (в Кемерове и Новокузнецке), во втором квартале 2019 года по сравнению с предыдущим кварталом цены на первичном рынке жилья в среднем увеличились на 1,2%. В то время как на вторичном – снизились на 1,6%. Эти данные представлены департаментом строительства Кемеровской области со ссылкой на Кемеровостат. Средняя цена одного квадратного метра общей площади на первичном рынке в Кузбассе составляет 47155 рублей, на вторичном – 39867 рублей. В департаменте пояснили, что хоть и незначительный, но все-таки рост цен на новостройки связан с рядом факторов.

Вместе с тем, если посмотреть на динамику цен, скажем, в годовом отрезке, которые представляют конкретные участники рынка недвижимости, там явственно видно, что цены на квартиры на вторичном рынке всё это время не стояли на месте, а шли в рост. Подчеркнем, что, как правило, такие агентства опираются на свою базу реализуемой недвижимости. Поэтому она и отличается от усредненных цифр выборочного обследования.

Так, по данным сайта kemerovo.restate.ru, начиная с сентября прошлого года до настоящего момента (а если совсем точно – с 7.10.18 до 8.08.19) цена за квадратный метр в Кемерове выросла с 45 тысяч рублей до 47,2 тысячи рублей. То есть рост за квадрат составил +2138 рублей. Агентство «Этажи» представляет иную статистическую выкладку, опираясь опять же на собственную базу: от примерно 43 тысяч рублей за квадрат в 2018-м до 45-46 тысяч рублей в 2019-м. Правда, по этим данным, в течение нынешнего года цены держатся почти на одном уровне.

Один из движущих факторов рынка – спрос на жилье. Как отметили в департаменте строительства Кемеровской области, сейчас в нашем регионе наблюдается приток рабочей силы в связи с масштабным строительством. Напомним, только в Кемерове возводятся Президентское кадетское училище, Кассационный суд, скоро приступят к возведению объектов культурного кластера, спортивного центра и т.д. Эти объекты должны будут соответствовать современным мировым стандартам, поэтому вполне понятно, что часть специалистов именно мирового уровня уже привлекают к работам. Так же, как и они, присматривают себе жилье (покупное или арендованное) и будущие сотрудники Кассационного суда. Соответственно, спрос есть.

По словам Маргариты Куксиной, президента СРО «Ассоциации риэлторов Кемеровской области», сегодня ситуация характеризуется тем, что много людей и уезжают из Кемерова и Новокузнецка, и приезжают в эти крупнейшие города региона; также постоянно улучшает свои жилищные условия местное население. Поэтому эти процессы не слишком сильно сказываются на динамике цен на рынке жилья: обвала нет и роста нет. Есть колебания в каких-то сегментах рынка.

«Покупатель стал более избирательным, – отмечает Маргарита Юрьевна. – Сейчас потребитель не хочет брать всё подряд в ожидании того, что цены могут подрасти. В цене качество по доступной цене. Интересная ситуация на рынке жилья повышенной комфортности. Много достойных вариантов. Иногда, в связи с переездом, жилье этой категории может оказаться в одной ценовой категории со стандарт-сегментом. Поэтому сейчас легче перейти из сегмента «эконом» или «стандарт»-класса в сегмент «повышенной комфортности», шаг в этом переходе стал меньше. Так что покупатели дорогого жилья могут повыбирать!».

По новому счету

Если говорить о первичном рынке, то здесь, скорее, не введение эскроу-счетов будет в ближайшее время определять ценовую политику, а затратная часть, то есть стоимость стройматериалов. Застройщикам необходимо больше продумывать концепцию жилых комплексов, ориентируясь на запросы людей (но при этом, конечно, с оглядкой на рынок). Что же касается вторичного рынка, то раньше он оставался дорогим потому, что мало было новостроек. Сейчас их достаточно.

Юлия Горячева, директор агентства недвижимости в Кемерове (федеральная сеть) отмечает, что о серьезном повышении цен на жилье сейчас нет речи.

«В ближайшее год-два никакого скачка не предвидится. Стагнацией тоже особо ситуацию не охарактеризуешь. Всё зависит от того, как договорятся покупатель и продавец. Мы мониторили ситуацию на основании нашей базы недвижимости. Всегда покупатель и продавец сходятся к ядру продаж, оно резко не меняется по сравнению с предыдущим годом: от миллиона до двух с половиной (плюс-минус). Вот это ходовой товар на рынке. Конечно, продаются квартиры и за три, и за четыре, и за пять миллионов рублей. Но это только около 10-20 процентов. А 80 процентов – однокомнатные квартиры что в новостройках, что на вторичном рынке – все они пользуются спросом», – уточняет опытный руководитель-риелтор.

Хотя, по словам той же Юлии Горячевой, вторичка всегда шла быстрее, потому что не у всех покупателей есть возможность вложиться в строительство нового жилья, не имея другого – попросту негде будет жить.

Впрочем, достаточно интересных предложений предлагает и первичный рынок: «Сейчас в новостройке квартиру можно купить от одного миллиона рублей. Даже от 980 тысяч. Причем средней площадью 26 квадратных метров. В то же время можно встретить «хрущевку» в 32 квадрата за 1,2 миллиона рублей».

Прогноз же на будущее рынка жилья после введения эскроу-счетов у Юлии Горячевой вполне оптимистичный:

«Всё наладится, я не вижу острой проблемы. Застройщики, которые крепко стояли на ногах, будут продолжать работу».

Ну, а слабые – и до изменения правил игры «сдулись».

Для справки

За семь месяцев текущего года в Кузбассе введено в эксплуатацию 298,8 тысячи квадратных метров нового жилья. Из них городские округа построили 193,7 тысячи «квадратов», муниципальные районы – 105,1 тысячи. Среди лидеров – крупнейшие города Кемерово (97,7 тыс.кв. метров) и Новокузнецк (36,3 тыс.), а также районы: Кемеровский район (31,3 тыс. кв. метров), Новокузнецкий район (17,5 тыс.) и Таштагольский район (11,2 тыс.), – сообщает департамент строительства Кемеровской области. Большая часть из этих показателей обеспечена за счет строительства индивидуального жилья. Общий план ввода жилья на нынешний год в Кузбассе составит 760 тыс. квадратных метров.

 

Другие статьи на эту тему

30 августа

Кузбасские власти потратят ещё 59 миллионов на квартиры для сирот

Власти Кемеровского округа готовы потратить 59,2 миллиона рублей на квартиры для сирот и детей, оставшихся…

23 августа

Кузбасские власти выделят 32 миллиона на квартиры для сирот

Власти Крапивинского округа готовы потратить 32 миллиона рублей на квартиры для детей сирот и детей…

09 августа

Доступное и качественное жилье: в народную программу «Единой России» войдут новые меры по решению жилищных проблем

Свои предложения представили эксперты и общественники Инициативы по развитию рынка жилья, стимулированию строительства частных домов…

Комментировать 0
Оставить комментарий
Как пользователь
социальной сети
Аноним
подписка на газету кузбасс
объявление в газете кузбасс
объявление в газете кузбасс
подписка на газету кузбасс