Большая стройка по новым правилам

В 2019 году в регионе планируют ввести 760 тысяч квадратных метров жилья. Между тем строительную отрасль ожидают серьезные перемены.

 Возводятся новые дома, в том числе должны быть замещены непригодные для проживания – по федеральной программе. Как сообщили в областной администрации, до конца первого полугодия утвердят региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Его общая площадь – 492 тыс. кв. м. Это 1350 многоквартирных домов, в которых живет 26,5 тыс. человек. Всех их переселят до 1 сентября 2025 года в несколько этапов.

Кроме того, в нынешнем году в рамках регионального проекта «Жилье» область планирует заключить соглашения о субсидировании бюджетов субъектов с Минстроем РФ – для стимулирования программ развития жилищного строительства.

Дольщиков защитят

В 2019 году вступают в силу новые федеральные правила долевого строительства домов, которые ввели последние поправки в федеральный закон №214. С 1 июля деньги дольщика больше не должны принимать непосредственного участия в стройке (возможно, кроме объектов с высокой степенью готовности). Они будут храниться на специальном эскроу-счете, открытом на его имя в аккредитованном банке. Причем счет этот носит строго целевой характер.

Это объяснил на семинаре для застройщиков, который недавно прошел в обладминистрации, начальник правового отдела Фонда содействия развитию жилищного строительства (ФРЖС) Кемеровской области Евгений Ботов:

«Обычные расходно-приходные операции по такому счету проводить нельзя. Смысл его – в блокировке денежных средств на время строительства. Деньги на эскроу-счете защищены от какого-либо форсмажорного списания со стороны как контролирующих органов, так и контрагентов – на основании решения суда».

После того, как объект введут, а право собственности дольщика зарегистрируют, банк в течение десяти дней обязан передать деньги с эскроу-счета застройщику. Если же дольщик не получил квартиру, например, потому, что строительная компания обанкротилась, банк вернет ему деньги. На случай же банкротства самого банка деньги на эскроу-счете застрахованы на сумму до 10 млн руб.

Таким образом, деньги дольщиков уже не будут направляться на финансирование строительства.

«Как мы видим в теории, эскроу-счета должны решить проблему появления новых обманутых дольщиков, но при этом застройщики теряют прямой финансовый источник, – отмечает Ботов. – В этом случае застройщик может строить за свой счет, но, учитывая наши реалии, большинству придется перейти на другую схему – на проектное финансирование строительства за счет банковских кредитов. Банк при этом будет контролировать целевое использование займа, а также сроки строительства. Застройщик в этом случае будет заинтересован завершить строительство как можно быстрее, чтобы не платить проценты за пользование кредитом. Погасить кредит он сможет в том числе деньгами на эскроу-счете. А то, что останется, будет прибылью застройщика».

Ипотека для застройщика

К перешедшим на работу по эскроу-счетам застройщикам ужесточившийся (особенно для новых игроков рынка) федеральный закон №214 предъявляет более мягкие требования. Грубо говоря, руководитель, учредитель и главбух компании должны быть чисты перед законом и не замечены в финансовых махинациях. А вот опыт долевого строительства домов от трех лет, а также не меньше 10% от проектной стоимости объекта на счету не обязательно иметь (такими были требования к застройщикам, получившим разрешение на строительство после 1 июля 2018 года).

Если закон сделает для застройщиков послабление, то банки будут диктовать свои условия по кредитному договору: залог в обеспечение займа и так далее.

«Можно сказать, что теперь застройщики, так же, как ранее граждане, будут получать ипотеку», – говорит представитель ФРЖС, добавляя, что «никто не сомневается, что закон усложняет выход на рынок новых застройщиков и деятельность существующих».

В первую очередь участники строительного рынка ожидают, что реформа отразится на стоимости квартир: в неё включится процент по кредиту. При этом рыночные цены на жилье в новостройках в Кузбассе в сравнении с соседними регионами остаются низкими.

«Если сегодня себестоимость – 38-40 тысяч рублей за квадратный метр, увеличение будет на 10%, то есть не менее 44 тысяч за квадратный метр, – высказался другой участник семинара. – Если наступит 1 июля, и ни один застройщик при цене 35, даже 39, не зайдет, что будем дальше делать»?

Впрочем, как утверждают некоторые застройщики, невысок и спрос. Так, в сданной новостройке на улице Рекордной в Кировском районе Кемерова однокомнатные и двухкомнатные квартиры по цене 30-31 тыс. руб. за квадрат «не хотят покупать», говорит представитель компании-застройщика «Партнер»:

«Рентабельность сегодня у застройщика 5%, – отмечает он. – Кредит в банке – 15% годовых. Прибавим сегодняшнюю стоимость квадратного метра – получим минус. Как сегодня начинать новое строительство»?

По данным заместителя губернатора по строительству Глеба Орлова, рыночная стоимость, утвержденная Минстроем для социального жилья, – 33,941 руб. за квадратный метр. Коммерческое жилье в регионе продается в пределах 37-44 тыс. руб. за квадрат (без отделки, на ранней стадии строительства). В то же время в Новосибирске – по 60-70 тысяч рублей за квадрат, приводит пример замгубернатора.

«Один из приоритетных вопросов – повышение стоимости квадратного метра жилья в Кузбассе, – прокомментировал ситуацию Орлов. – Потому что застройщик должен быть финансово независим, а сегодня они фактически выживают».

В прямую зависимость спрос на жилье от цены квадратного метра собеседник газеты не ставит. По его мнению, на него больше влияют миграционные процессы. Так, ожидаемый в связи со строительством того же президентского кадетского корпуса приток населения в регион должен подогреть интерес к рынку кемеровской недвижимости, который далек от насыщения.

С банками – на берегу

Чтобы оставаться в плюсе, работая в кредит, застройщик должен уже сегодня начать диалог с банками – выяснить их требования к проекту строительства, считает Евгений Ботов.

«Предварительно банки определяют свою позицию следующим образом: мы заинтересованы в получении прибыли при кредитовании строительства жилья, – говорит эксперт. – При этом, если мы увидим, что на эскроу-счета поступают денежные средства участников долевого строительства, то есть участник проводит успешную политику реализации жилья со стадии котлована, то мы будем снижать процентную ставку. Она может достичь условных показателей 3-5%, а может, и ниже. Кроме того, по распоряжению президента, на базе ДОМ.РФ (бывшее федеральное АИЖК) создан банк для работы с застройщиками. Планируется, что он будет примером для коммерческих банков, будет определять политику по процентным ставкам».

Следующий семинар для застройщиков в обладминистрации планируют провести по результатам их общения с банками, с участием их представителей.

Цифры

В 2018 году в Кузбассе построили почти 640 тыс. кв. м жилья, из них 254 тыс. м² –многоквартирные дома, 386 тыс. м² – индивидуальные. Больше всего жилья ввели в Кемерове (256 тыс. кв. м), Новокузнецке (107 тыс. кв. м) и Кемеровском районе (51 тыс. кв. м).