На пике рентабельности, на дне цены

В Кузбассе, как и по всей стране, растут темпы выдачи ипотеки. Свою роль в этом сыграло последовательное снижение банковских ставок по жилищным кредитам, а также ситуация на рынке недвижимости, которая по-прежнему складывается в пользу покупателя. На что идут застройщики, чтобы реализовать предложение, превышающее спрос, и достиг ли квадратный метр ценового дна, выяснял наш корреспондент.

По данным кузбасского отделения Сибирского главного управления Банка России, с начала года в регионе выдано ипотечных кредитов на 8 млрд 421,678 млн руб. Это на почти 14% больше, чем на аналогичный период прошлого года (7 млрд 391,273 млн руб.).

Ставки – к минимуму

«В текущем году темпы роста выдачи ипотечных кредитов по всей стране высоки, как никогда, – комментирует ситуацию руководитель розничного филиала ВТБ в Кемерове Ирина Щеглова. – За первые шесть месяцев в стране было выдано на 773 миллиарда рублей ипотечных кредитов, это более чем на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Нашим банком в регионе за полгода выдан 441 ипотечный кредит на общую сумму 579 миллионов рублей, что более чем на 40% превышает показатель первого полугодия 2016 года. То есть мы растём значительно быстрее рынка. И всё это происходит на фоне того, что двухгодичная государственная программа поддержки ипотеки завершена. Но ставки не только не повысились, а достигли своих исторических минимумов. На мой взгляд, основную роль в этом сыграли банки с государственным участием, занимающие более 75% рынка. В том числе это заслуга банков, входящих в группу ВТБ».

В начале июня Сбербанк снизил процентную ставку на приобретение квартиры в новостройке до 10,7%, ставка на покупку готового жилья составила 10-12% (в зависимости от действующих в том или ином регионе акций). Розничный бизнес банка ВТБ и ВТБ24 в рамках стандартных ипотечных программ установил ставку на уровне 11% годовых (при условии комплексного страхования, как и Сбербанк).

Локальное субсидирование

Кроме того, банки дополнительно снижают ставки при оформлении электронной заявки на кредит или в рамках специальных программ: собственных (например, «Больше метров – меньше ставка» у ВТБ24 и «Люди дела» у ВТБ) или в партнёрстве с застройщиками. Последние, начав субсидировать ставку, отчасти взяли на себя роль господдержки.

«Применительно к нашему рынку нельзя сравнивать по эффективности программу ипотеки с господдержкой и предложения по субсидированию ипотечной ставки отдельными партнерами-застройщиками, – говорит Ирина Щеглова. – Последние всё-таки носят локальный характер. Как правило, они распространяются только на отдельные объекты и ограничены по времени предоставления субсидии».

Руководитель отдела продаж инвестиционно-финансовой компании «Мера» в Кемерове Степан Дандыкин отмечает, что совместная программа с АИЖК, когда субсидия застройщика в 1-1,5% от текущей ставки по ипотеке распространялась только на большие квартиры, пользовалась спросом, но большого ажиотажа не вызвала.

«Мы решили не ограничиваться конкретными объектами и распространить акцию на весь спектр квартир, – объясняет он. – Сейчас мы реализуем партнерскую акцию по субсидированию процентной ставки со Сбербанком: ипотека сроком на 7 лет под ставку 8%. Частично банк, частично мы как застройщик компенсируем проценты за клиента. И мы видим, что те, у кого сумма займа небольшая, либо доходы позволяют взять ипотечный кредит на 7 лет, очень активно в этой программе участвуют».

Похожую программу со Сбербанком реализует «Промстрой»: на квартиры площадью от 41,15 до 60,49 квадратных метра ипотека оформляется по ставке от 8% максимум на 7 лет.

Цены без колебаний

По данным Кемеровостата, во втором квартале этого года, по сравнению с первым, цены на первичном рынке жилья в Кузбассе снизились в среднем на 0,2%, а с начала года – на 1%. Год же назад новостройки стоили на 0,5% дороже. На вторичном рынке жилье во втором квартале в среднем подешевело на 1,2%, с начала года – на 2%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 5%. Средняя цена квадратного метра в новостройках на 1 июня 2017 года составила 39029 руб., на вторичном рынке – 35351 руб.

«Если смотреть именно 2017 год, в том числе поквартально, то больших колебаний в цене не наблюдается, – отмечает Степан Дандыкин. – Они по большей части сезонные. В первом квартале с учетом падения спроса в январе-феврале некоторые продавцы могли идти на дополнительные дисконты, но это существенно не повлияло на общую картину. Если же брать период последних трех лет, то первичка и вторичка достаточно сильно просели».

Что же касается пресловутого ценового дна, то собеседник газеты пояснил следующее.

«Себестоимость строительства растет, и застройщики не будут строить себе в убыток. Может быть, какое-то время они и смогут себе позволить продавать по себестоимости или ниже, но в дальнейшем логика в этих действиях полностью отсутствует, как и их возможность. Если смотреть в комплексе все вложения, которые делает застройщик помимо возведения самого объекта (то же благоустройство), то себестоимость жилья сегодня приблизилась к текущим ценам реализации. Я думаю, что дальнейшего снижения по новостройкам ожидать не стоит, потому что это уже, можно сказать, пик рентабельности… На сегодня серьёзных снижений мы не видим, повышений тоже нет, но дно стагнации достигнуто. Конечно, если экономическая ситуация существенно усугубится, мы можем обнаружить временный прокол этого дна, на котором сейчас находимся. Но если никаких глобальных потрясений не произойдет, мы будем еще какое-то время стагнировать с межсезонными колебаниями. А при дальнейшей стабилизации экономической ситуации, даже с учетом инфляции, жилье, как и всё остальное, будет постепенно дорожать».

В восходящем тренде

Рынок жилья по-прежнему остаётся рынком покупателя (предложение превышает спрос), и застройщики идут на нестандартные маркетинговые ходы. Например, «Мера» дарит молодым семьям на покупку любой квартиры сертификат на 100 тыс. рублей. «СДС-Финанс» в прошлом году в придачу к квартире предлагал путевку в Крым или на Кипр, а в 2017-м запустил акцию для не суеверных. Весь июль застройщик при покупке квартиры под номером 13 или на 13-м этаже предоставлял ремонт санузла или чистовую отделку в подарок.

Несмотря на то, что застройщики работают на пике рентабельности, ситуация на рынке города Кемерово (где новостроек традиционно больше всего в регионе) характеризуется восходящим трендом, говорит Степан Дандыкин.

«В прошлом году ввели 321 тысячу квадратных метров, а в этом мэр заявил о стремлении поставить новый рекорд. И такая восходящая тенденция прослеживается уже на протяжении нескольких лет. На сегодня, по моим данным, порядка 160 тысяч квадратных метров в городе уже введено. Вы видите новые проекты: «Програнд» с «Московским проспектом», новый застройщик «Спик» выходит на Южном с кварталом «Дружба» (пересечение улиц Дружбы и Веры Волошиной), «Промстрой» активно строит «Цветной бульвар», Лесную поляну. Дом за домом стартуют новые продажи».

Кемеровский рынок новостроек не пассивный, у него есть перспективы, заключает представитель «Меры», развивающей бизнес также в других регионах России. Так или иначе, маржа у застройщиков есть, как и покупательский спрос.

 Прямая речь

Степан Дандыкин, руководитель отдела продаж инвестиционно-финансовой компании «Мера» в Кемерове:

– Если брать нашу статистику, в частности, по ЖК «Южный», мы видим тенденцию к спросу на большие квартиры: от 70-80 «квадратов» и более. Мы даже предлагаем возможность объединения квартир на стадии строительства. ЖК «Южный» – это концептуальное жилье, направленное на семьи. Есть и ЖК, где строится достаточно много маленьких квартир (например, это ЖК «Верхний бульвар» «Програнда») строится достаточно много маленьких квартир. Но, на мой взгляд, рынок уже перенасыщен такими предложениями. Опять же, всё зависит от конкретного комплекса, района, потребностей и возможностей клиента. И стоит отметить, что покупатель сегодня стал более требовательным: он внимательно анализирует все предложения на рынке. И застройщики в данной ситуации тоже меняются: они стали использовать современные технологии при строительстве жилья, делать его более комфортным, благоустраивать дворы и прилегающую территорию. И это несмотря на то, что цена за квадратный метр пока не растет. Так что в условиях конкуренции рынок недвижимости поменялся в лучшую сторону.