Ипотека в Кузбассе: поддержка наоборот

Завершение федеральной программы поддержки ипотеки существенно не повлияло на рынок жилья. Благодаря снижению ключевой ставки Центробанка процентные ставки по ипотечным кредитам и без государственного субсидирования остались на том же уровне, а где-то даже стали ниже. При этом жилой квадратный метр в Кузбассе продолжает дешеветь, что для покупателя, с одной стороны, хорошо, а с другой – несколько ухудшает условия кредитования.

Ставки поставили рекорд

«Могу сказать, что первый квартал по ипотеке был абсолютно провальным, – говорит управляющий банком ВТБ24 в Кузбассе Аркадий Чурин. – Причины две: господдержку остановили с нового года и ставки выросли. В первом квартале они были просто запредельные. Сейчас снизились до уровня господдержки».

В целом по стране в начале текущего года, по информации главы Минстроя Михаила Меня, отмечался спад ипотеки. Однако уже в марте 2017-го в России было выдано 150 млрд руб. ипотечных кредитов, что на 26% выше уровня 2016 года и на 10% выше уровня рекордного 2014-го. Всего, по предварительным данным АИЖК, в первом квартале выдано 324 млрд руб. ипотечных кредитов, то есть столько же, сколько за аналогичный период прошлого года.

Два крупнейших российских банка – Сбербанк и ВТБ24 – практически одновременно снизили ставки по ипотечным кредитам до базовых 10,9%. При определенных условиях – площадь квартиры, сумма кредита и т. д. – ипотеку можно взять под 10,4%.

«Таких ставок не было уже давно, – отмечает Аркадий Чурин. – В 2013 году хорошей ставкой считалась 11%».

До рекордного минимума снижены процентные ставки на ипотечные займы, выдаваемые по федеральной программе жилищного кредитования, сообщило в марте АИЖК Кемеровской области. С 13 марта для покупки квартир в новостройках они составляют 10-10,75% годовых. А по партнерским акциям с застройщиками (такими как областной Фонд развития жилищного строительства, АСО «Промстрой» и ИСК «Мера») – от 7% годовых на весь срок кредитования. Оформить в ипотеку вторичное жильё, а также перекредитоваться возможно по ставкам 10,5–11% годовых. Это тоже минимальное значение за всю историю российского ипотечного рынка, отмечают в агентстве.

Что покупателю хорошо, заёмщику – плохо

На сегодняшний день ключевая ставка Центробанка составляет 9,75% (последнее снижение на 0,25 процентных пункта произошло 24 марта, очередной пересмотр ожидается 28 апреля). В некоторых случаях ставку теперь субсидируют застройщики. Так, по акции Сбербанка и «СДС-Финанс» она снижена до 8,9%. Однако, как пояснили в компании, в акции участвуют только однокомнатные квартиры на первом и последнем этажах и только в одном конкретном доме в Кемерове. Из других обязательных условий – первый взнос не менее 30% и срок кредитования до семи лет.

«Застройщики начинают действовать сами таким же образом, как действовало государство, – поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Жилфонд» Ринат Маньянов. – У них есть ценовой маневр. На определенном этапе застройщики закладывали максимальную стоимость. Сейчас, чтобы поддержать продажу своих объектов, они её меняют».

Кузбасский филиал ВТБ24 в 2016 году выдал 3,8 млрд руб. ипотечных кредитов – почти в 1,5 раза больше, чем в 2015-м. В этом году банк намерен увеличить выдачу ипотеки до 4,4 млрд руб. Тем не менее ситуация на региональном рынке жилья не позволяет кредитору делать максимально выгодные условия для заёмщиков.

«Кузбасс, по мнению нашего риск-менеджмента, с точки зрения стоимости квадратного метра жилья относится к одним из трех в стране проблемных регионов, – говорит Аркадий Чурин. – Дело в том, что стоимость квадратного метра жилья продолжает снижаться – и первичного, и вторичного. Для населения это хорошо. Но с позиции банковских рисков – не позволяет делать минимальный первоначальный взнос. Если у ВТБ24 по всей стране он составляет 10%, то в Кузбассе – 15%».

По итогам первого квартала 2017 года средняя цена предложения одного кв. м на первичном рынке жилья в целом по городу составила 39,12 тыс. руб., это на 4% меньше, чем в конце прошлого года, говорит сертифицированный «Российской гильдией риэлторов» аналитик-консультант рынка недвижимости Галина Зырянова.

«В сегменте массового жилья (без учёта элитных домов) снижение составило всего 1,8%, но тем не менее мы видим, что отрицательная ценовая динамика сохраняется, как правило, за счёт выхода на рынок новых объектов по цене ниже среднерыночной, – комментирует аналитик. – Что же касается вторичного рынка, то здесь после нескольких месяцев стабилизации показатель средней цены предложения одного квадратного метра вновь показал отрицательную динамику. За квартал снижение составило 3,4%».

По отношению к первому кварталу 2016 года средняя цена предложения квадратного метра в новостройках в сегменте «бизнес» уменьшилась на 10,7% и составила 42,68 тыс. руб., в сегменте «комфорт» – на 7,2%, (38,64 тыс. руб./кв. м). Жильё эконом-класса подешевело на 1,5% (38,29 тыс. руб./кв. м).

Синдром отложенного спроса

В последние годы некоторые кузбасские строители вышли на рынки других регионов. «Мы же видим, как СДС активно и не скрывая зашел в Новосибирск – потому что там есть маржа, – говорит управляющий кузбасским филиалом ВТБ24,. – Точно так же мы видим, что в Екатеринбурге активно стал строить господин Мордовин (Евгений Мордовин – бывший руководитель строительной компании «Програнд» и зам по капитальному строительству ОАО «УК «Кузбассразрезуголь», переведен в дивизион УГМК. – Прим. авт.).

Галина Зырянова не назвала бы экспансию со стороны областных застройщиков трендом, так как за пределы региона вышли только два из них.

«Интерес компании СДС к другим региональным рынка продиктован большей частью необходимостью сбыта продукции Кемеровского ДСК, мощности которого намного увеличились после модернизации производства», – полагает эксперт.

Тем не менее Зырянова отмечает, что объём жилищного строительства в Кемерове за первый квартал снизился на 8% и составил 622108,52 кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объём рынка уменьшился на 19%, позапрошлого – на 23%. В настоящее время в активной стадии строительства находится 78 домов, в то время как на аналогичный период 2015 года их было 101. При этом 60% всех новостроек относится к эконом-классу, 25% – к комфорт-классу, 15% – к бизнес-классу.

«Сокращение объёмов строительства вызвано несколькими причинами: во-первых, застройщики не инициируют выход на рынок новых проектов из-за  сокращения источников финансирования строительства,  –  объясняет аналитик. – Играет свою роль нехватка средств для расчётов с подрядными организациями. Опять же, не все имеют финансовую возможность строить несколько объектов одновременно. О проблемах в строительной отрасли свидетельствует и перенос сроков сдачи объектов не только мелкими, но и крупными застройщиками.  К тому же снова, как и в предыдущий кризис, практикуется поочередный ввод жилья: когда сначала сдаётся один подъезд, некоторое время спустя другой и так далее».

С другой стороны, нет необходимости в прежних объёмах строительства, так как уже имеющиеся квадратные  метры находят своего покупателя с трудом, отмечает собеседник газеты.

«Об этом говорят не только многочисленные акции и скидки от застройщиков, но и изменение структуры предложения. 39%  – это дома, введённые в эксплуатацию. Для сравнения: в первом квартале 2015 года доля этого сегмента составляла всего 15%».

По словам эксперта, положительная динамика ввода жилья на протяжении последних трёх лет и рекорд 2016 года объясняются строительным бумом 2014-2015 годов. Уже в этом году снижение объёмов строительства может вылиться в уменьшение объёмов ввода жилья. Отрицательная динамика реальных доходов населения по итогам 2016 года (-11%) не даёт оснований надеяться на увеличение платёжеспособного спроса, заключает Галина Зырянова.

Аркадий Чурин считает, что в 2017 году сработает отложенный спрос на покупку жилья.

«В 2015 году совсем все печально стало с ипотекой, но люди же не перестали переезжать, у них не отпала потребность в расширении жилья, покупки квартиры детям, – полагает он. – Эти процессы остановились. В 2016-м – оживились, в том числе и благодаря господдержке. Сейчас отложенный спрос начнет действовать. Ведь идёт не только отток жителей области за пределы региона: из малых городов Кузбасса люди также переезжают в Кемерово и Новокузнецк».

Ринат Маньянов особого оживления на рынке недвижимости, связанного с удешевлением квадратного метра, не отмечает. Наоборот, грядёт летнее затишье, и, как следствие, квартиры могут подешеветь ещё больше. Риелтор рекомендует планировать покупку жилья на июль. Рынок по-прежнему остаётся рынком покупателя, соглашается он. А Галина Зырянова говорит, что, по оценкам экспертов, в целом рынок жилой недвижимости закончил острую стадию кризиса, однако быстрого восстановления, как это было в 2011–2012 годах, не прогнозируется.