Кто купит жилье? Делайте ваши ставки!

В кемеровском жилом комплексе «Томь» построят 18 многоквартирных домов. Фото Федора Баранова.

Объем ипотечного кредитования в этом году вырос почти на треть. Специалисты рынка недвижимости подводят итоги уходящего года и строят прогнозы на будущий сезон.

Успешный год
Сертифицированный «Российской гильдией риэлторов» аналитик-консультант рынка недвижимости Галина Зырянова считает, что в целом уходящий год был успешным.
«Решение о продлении программы господдержки привело к увеличению количества сделок на рынке жилья, – объясняет Галина Николаевна. – Так, по итогам девяти месяцев 2016 года наблюдался серьёзный перевес первичного рынка над вторичным. По данным Кемеровостата, за этот период в Кузбассе было зарегистрировано 59396 договоров купли-продажи, что на 0,2 процента больше показателя аналогичного периода прошлого года, и 3331 договор долевого участия в строительстве, это плюс 35 процентов».
В то же время доля ипотечных договоров на вторичном рынке выросла всего на 7,8% против 47% на «первичке».Также количество договоров долевого участия с ипотечным покрытием достигло в первом квартале рекордного уровня в 54%. А в третьем квартале каждый второй договор регистрировался с ипотекой.

«В целом рынок ипотеки вырос на 24 процента, – констатирует Галина Николаевна. – По данным Банка России, по итогам девяти месяцев 2016 года в Кемеровской области выдано 10,81 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 14,1 миллиарда рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизилась с 14,06 процента в 2015 году до 12,93 процента годовых в текущем».

Если же говорить о ценах на жилье, то они в течение года снижались. На первичном рынке по итогам года «опустились» на 2,9%, на вторичном – на 7,3%. В декабре 2016-го средневзвешенная цена предложения одного квадратного метра жилья на первичном рынке составила 40,82 тыс. рублей, на вторичном – 44,37 тыс. рублей.
Из заметных тенденций уходящего года эксперт назвала уменьшение площади квартир, пользующихся наибольшим спросом. Сейчас «в ходу» одно-двухкомнатные жилые помещения, причем с окончательной отделкой. Покупатели боятся недостроя. Ещё одно веяние: рынок новостроек всё больше смещается в сторону бюджетного жилья. По сравнению с третьим кварталом прошлого года, доля новостроек комфорт-класса снизилась на 8%, а доля эконом-класса увеличилась с 46 до 53%.

Сделанное предложение
Интересные данные предоставили специалисты Агентства ипотечного жилищного кредитования Кемеровской области и областного Фонда развития жилищного строительства. АИЖК по состоянию на 1 декабря оформлено 998 ипотечных займов на 782 млн руб., что на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года (тогда было оформлено 778 займов на 682 млн руб.).

«Такая динамика прежде всего связана с реализацией государственной программы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. В 2016 году АИЖК Кемеровской области предлагает программы, которые составляют конкуренцию самым выгодным ипотечным продуктам банков», – отмечает руководитель двух организаций Юлия Шматок.

С августа в АИЖК появилась дополнительная возможность снижения процентной ставки. В рамках уже заключенных соглашений застройщики оплачивают единовременную компенсацию в размере от 1,7 до 10,3% от суммы займа (кредита), а клиент получает возможность снижения процентной ставки от 1,7 до трех процентных пунктов. В настоящее время подобные соглашения заключены с пятью крупными застройщиками региона. На ряд квартир застройщиков ставка по ипотеке в АИЖК составляет от 7,75% годовых на весь срок кредитования. Также сам покупатель может сделать единовременную выплату в размере от 1,7 до 10,3% от суммы займа (кредита) и получить снижение ставки, то есть, по сути, «купить ставку» по любой программе кредитования.
Если же говорить о Фонде развития жилищного строительства, то, являясь одним из крупнейших застройщиков Кузбасса, он ежегодно запускает строительство новых объектов. Достаточно назвать жилой комплекс «Томь» в Ленинском районе Кемерова, строительство которого продолжилось и в этом сезоне. До 2019-го здесь появятся 18 домов на 2300 квартир общей площадью 121,1 тыс. квадратных метров, а также встроенные коммерческие помещения. В настоящий момент в микрорайоне ведется строительство пяти жилых домов. Девять домов уже построены, из них шесть введены в эксплуатацию в текущем году. Новоселами только в этом сезоне стали 600 семей. При этом фонд, как и большинство других застройщиков, использует все возможности для привлечения покупателей: рассрочки платежа, различные акции, отсрочки, займы на первый взнос. Например, сейчас готовое жилье он продаёт по цене строящегося. Цена квартир в микрорайоне начинается от 35,5 тыс. рублей за «квадрат». Также организацией в 2016 году построен 61-квартирный жилой дом в Орджоникидзевском районе Новокузнецка общей площадью 3098 кв. метров.
До конца текущего года в ЖК «Томь» фонд введет в эксплуатацию еще один многоквартирный дом на 90 квартир общей площадью 5,3 тыс. кв. метров, да еще дом на 60 квартир (2384 «квадратов») в Топках. В целом площадь построенного в текущем году Фондом жилстроительства составила 37 тыс. кв. м,
а по итогам года возрастёт до 51,9 тыс. «квадратов».

Медленный спад
Теперь о перспективах. Как известно, программа господдержки ипотеки завершается в этом году. Юлия Шматок считает, что её продление, пусть даже в измененном, более адресном виде, для тех, кому поддержка государства действительно необходима, поддержало бы рынок.

«В среднем ставка кредитования первичного рынка без господдержки на один-полтора процента выше, чем вторичного, – говорит Юлия Николаевна. – Если готовое жилье сегодня кредитуют по 12-13 процентов, то по новостройкам реально ожидать 14-15 процентов годовых. Это существенно выше, чем сегодняшние 11 процентов. В такой ситуации вторичный рынок заберет спрос с первичного рынка, и цены поползут вверх».

Завершение программы поддержки ипотеки, впрочем, не означает полного ухода государства из этого сегмента рынка. В 2017 году для покупки недвижимости по-прежнему будут активно использоваться различные формы субсидирования. Так, продолжат действовать программа по материнскому капиталу, продленная до 2018 года, военная ипотека. Также до марта 2017-го продлена программа оказания помощи ипотечным заемщикам, испытывающим временные финансовые трудности. Причем её условия для людей теперь более выгодны: размер компенсации увеличен с 10 до 20%, а требования к заемщикам стали лояльнее.
«Можно предположить, что рынок жилья достиг так называемого «дна», и цены стабилизируются. Временное это явление или оно перерастёт в тренд, покажет время, – размышляет Галина Зырянова. – По прогнозам профессора Геннадия Стерника, в ближайшее время во всех городах России темпы снижения цен на жильё будут уменьшаться, потом стабилизируются. Однако быстрого восстановления рынка не предвидится».
Аналитик согласна с тем, что полное прекращение программы господдержки вернёт рынок новостроек к обычным условиям кредитования. Это означает более высокие ставки и сокращение объёмов продаж. Отложенный на время кризиса спрос будет почти полностью удовлетворен до конца текущего года. Часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки и перенаправит потребительский спрос с новостроек на вторичное жильё.
«В январе будет затишье, но к февралю 2017 года рынок восстановится примерно до летних показателей и вернется на траекторию медленного спада», – полагает Галина Зырянова.
В этой ситуации покупатели будут внимательно отслеживать действия застройщиков. А у тех разные мнения по поводу ближайшего будущего. Одни надеются, что строительной отрасли помогут действия Центробанка: если ЦБ продолжит снижение ключевой ставки в 2017 году, то банки и без государственного субсидирования смогут понизить ставки по ипотечным программам до текущего уровня. Другие разрабатывают собственные программы рассрочки. Правда, рассрочки никогда не станут альтернативой ипотеке, так как срок их действия обычно не превышает трех-пяти лет. Сейчас на рынке работают программы компенсации ипотечной ставки, когда застройщик вместо скидки на квартиру платит банку вознаграждение за снижение части процентной ставки. Скорее всего, такие программы будут развиваться после окончания программы господдержки.

Евгений БЕСЕДИН.