Новостройки в свободном падении

Ситуация на первичном рынке недвижимости в Кемерове, где ведётся самая активная жилая застройка в регионе, по-прежнему на руку покупателю: предложение превышает спрос, и застройщик готов идти на ценовые уступки. В то же время доступность ипотеки и уменьшение объёмов строительства могут в ближайшие годы привести к подорожанию
квадратного метра.

Федеральная программа субсидирования ипотечной ставки по ипотеке, принятая в 2015 году и продолженная в 2016-м, существенно поддержала спрос на новостройки. Так, в период с января по апрель 2016 года включительно в Кузбассе, по данным Агентства по ипотечному кредитованию Кемеровской области (АИЖК), было выдано 4525 ипотечных кредитов на общую сумму 5895 млн руб., что на 49% больше показателя аналогичного периода прошлого года в количественном выражении и на 40% – в денежном. Эту тенденцию подтверждают и крупнейшие российские банки, реализующие программу господдержки. По информации ВТБ24, в нашем регионе за первое полугодие 2016-го количество выданных ипотечных кредитов выросло на 47%, объем – на 55%. По программе субсидирования ставки банк выдал 37% от всех ипотечных займов.

Продать непродаваемое

Очевидно, что на активизацию заёмщиков повлияло и изменение цен на квартиры в новостройках. По отношению к июню прошлого года средняя цена квадратного метра в сегменте массового жилья в кемеровских новостройках снизилась на 4%: с 41,02 тыс. руб. до 39,3 тыс. руб., говорит сертифицированный «Российской гильдией риэлторов» аналитик-консультант рынка недвижимости Галина Зырянова.

В свою выборку эксперт включает как объекты, продававшиеся ранее, так и новые, на старте продаж. Если исключить новые объекты, а взять только те, что продавались как в первом, так и во втором квартале, то цена предложения 1 кв. м снизилась почти на 11%. «Это говорит о том, что застройщики продолжают испытывать трудности с реализацией квартир, – отмечает Зырянова. – Об этом же свидетельствуют и следующие цифры: по сравнению с прошлым годом доля домов, введённых в эксплуатацию, в общем объёме предложения выросла с 12 до 33%. В свою очередь, доля новостроек на стадии возведения стен уменьшилась с 33 до 19%».
Сейчас, пожалуй, как никогда, застройщики щедры на скидки и акции, а маркетологи поражают изобретательностью. Например, «СДС-Финанс» при покупке квартиры обещает поездку в Крым или на Кипр. «Любая строительная организация проводит и будет проводить акции: это правильный подход, если ничего не продается», – объясняет генеральный директор кемеровского агентства недвижимости «Жилфонд», брокер Ринат Маньянов.
Спецпредложения, как правило, действуют на самые неликвидные объекты. К ним, в частности, можно отнести многокомнатные квартиры. Так, «Програнд» до конца августа предлагает «трёшки» площадью от 80,6 кв. м в двух строящихся домах комплекса «Серебряный бор» по цене от 35 тыс. руб. за квадрат. Причём уровень готовности домов высокий: сдача одного запланирована на третий квартал 2016 года, другого – на второй квартал 2017-го.
«Большие площади уходят плохо, – подтверждает Ринат Маньянов. – Мне известен случай, когда застройщик резко поменял планировку квартир в уже заложенном доме с тем, чтобы в нём появилось максимально больше однокомнатных квартир. Причём однокомнатные делали из трёхкомнатных».
Однокомнатные квартиры по-прежнему самые ходовые и самые дорогие в пересчёте на квадратный метр. По данным ежеквартального мониторинга Галины Зыряновой, по итогам второго квартала 2016 года самая высокая удельная цена предложения зафиксирована именно в них – 40,3 тыс. руб. за квадратный метр, самая низкая цена – в четырехкомнатных квартирах (38,4 тыс. руб./кв. м).

Дна не видно

Отрицательная ценовая динамика на новостройки по отношению ко второму кварталу прошлого года наблюдается во всех районах Кемерова, кроме Кировского, где жильё подорожало на 5%, отмечает Галина Зырянова. Предложение жилья на рынке новостроек неоднородно по структуре. Объекты различаются и по стадии строительства, и по районам, и по классу качества. По итогам полугодия средняя удельная цена предложения квадратного метра колеблется в пределах от 43,01 тыс. руб. в Центральном районе до 36,3 тыс. руб. в Лесной Поляне.
В начале года некоторые застройщики говорили о том, что цены достигли своего дна и жильё больше дешеветь не будет. Однако уже во втором квартале средняя цена «квадрата» в массовом сегменте снизилась на 1,3%. «На мой взгляд, все разговоры о том, рынок достиг ценового дна – это попытка игроков рынка – самых заинтересованных лиц – активизировать спрос, – считает Галина Зырянова. – Официальную информацию о повышении цен на своём сайте выложил только «Промстрой»: «В связи с высокими инфляционными процессами, ростом цен на строительные материалы и энергоресурсы с 01.06.2016 г. произойдёт увеличение цены квадратного метра жилья на 250 руб. по всем объектам компании». Но что такое повышение цены квадрата на 250 руб., когда в то же время по акции застройщика скидка с каждого квадратного метра может достигать трёх тысяч рублей?»
Коррекция цен, по сравнению с периодом кризиса 2008-2009 годов, когда за год новостройки подешевели на 17%, сегодня происходит более мягко. «Так называемого ценового дна в 2010 году первичный рынок достиг на отметке 35,1 тыс. руб./кв.м, а вторичный – на 40,3 тыс. руб./кв. м, – напоминает Зырянова. – Очевидно, что нынешнее снижение цен – ещё не предел».
О большом запасе прочности застройщиков говорит и Ринат Маньянов, припоминая, что в 2008 году «Промстрой» продавал квартиры в «Мегаполисе» на высокой стадии готовности дома по 26 тыс. руб. за кв. м. Конечно, учитывая инфляцию и подорожание стройматериалов, возврата к такому ценнику на жилье комфорт-класса ожидать не приходится, тем не менее маржинальность строительства по-прежнему высока.

Время покупателя

Ринат Маньянов советует: если покупка недвижимости связана с инвестированием, следует немного подождать снижения цен. Если же остро стоит жилищный вопрос, то можно брать уже сейчас – условия для покупателя остаются комфортными. «С застройщиком сегодня можно и нужно торговаться, просить скидку, – говорит брокер. – Если вы приходите с наличными, он на это идёт».
Условия ипотечных кредитов тоже становятся мягче. Так, в начале августа о снижении процентной ставки по программе господдержки на 0,5 пп. объявило АИЖК. Теперь для всех заемщиков она составляет минимум 11%, максимум – 11,5%. К этой планке стремятся и банки. «По совместным программам с застройщиками в рамках господдержки ставка может составлять 11,4% годовых, – рассказывает пресс-секретарь ВТБ24 по СФО Лариса Кузнецова. – Мы видим на рынке растущий спрос на ипотечные кредиты, потому что потребность в жилье в регионе далеко не удовлетворена, а собственных средств на приобретение жилья у основной массы людей попросту нет. Остается только один рациональный выход – приобретение жилья в ипотеку».
Очередной виток интереса к ипотеке должен простимулировать спрос на квартиры. «Но при этом не стоит забывать о снижении уровня доходов населения, – говорит Галина Зырянова. – Так, уже по итогам второго квартала 2016 года зафиксировано снижение на уровне 7% доли ипотечных договоров долевого участия по сравнению с первым кварталом».
На спрос, разумеется, будут влиять и темпы строительства. За первые шесть месяцев 2016 года в Кемерове сдали в эксплуатацию 192,6 тыс. кв. м жилья, это на 30% больше, чем в прошлом году. При этом по отношению ко второму кварталу 2015 года объём строительства снизился на 11,5%, а объём предложения – на 4,8%. «С одной стороны, мы наблюдаем затоваривание рынка готовыми объектами по причине снижения темпов поглощения, с другой стороны, – снижение количества новостроек, – отмечает аналитик. – При сохранении данной тенденции мы можем столкнуться через пару-тройку лет с дефицитом жилья на стадии строительства, который, в свою очередь, потянет за собой цены вверх».
Продление программы господдержки в 2017 году не планируется, но государство будет использовать другие меры поддержки строительной отрасли, считают наши собеседники. Тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам продолжится, полагает Галина Зырянова.
Доступность ипотеки и невысокие цены предложения также будут стимулировать спрос, который сегодня сместился в сторону недорогого жилья в высокой степени готовности. Повышение спроса, вымывание с рынка наиболее ликвидных объектов, доступная ипотека, рост инфляции и себестоимости строительства могут повлиять на подорожание квадратного метра в недалёкой перспективе. Так что, возможно, стоит ловить момент, пока рынок недвижимости остаётся рынком покупателя.

Ксения ГОРДИЙЧУК.