Соцсети:

Рост или снижение?

17 февраля 2015 | Евгений Беседин

ДомКуда «качнется» рынок недвижимости, подешевеет жилье в ближайшем будущем или, наоборот, его цена возрастет, эксперты не берутся прогнозировать как минимум до апреля.

Несмотря на потребительский ажиотаж в конце прошлого года, цены на жильё в двух крупнейших городах нашей области в прошлом году подросли незначительно. Так, в Кемерове их рост на вторичном рынке за двенадцать месяцев составил не более 3%, в Новокузнецке – 0,89%. Всего же в ушедшем году в Кузбассе, по данным Управления Росреестра по Кемеровской области, зафиксировано 264319 сделок с жилыми помещениями, что на 5% меньше показателя 2013 года.

Колебательная стагнация

Как утверждают эксперты, именно рынок недвижимости ярче всего демонстрирует реакцию на геополитические события и состояние экономики. Так, в областном центре рынок недвижимости прошёл четырехлетнюю стадию послекризисного восстановления и в 2013 году цены стабилизировались.

«Последние два года характеризовались колебательной ценовой стагнацией. Это значит, что периоды подъёма сменялись спадами», — поясняет сертифицированный аналитик-консультант Российской гильдии риэлтеров Галина Зырянова.

С её слов, на вторичном рынке после небольшого снижения во втором полугодии 2013 года средняя цена одного квадратного метра увеличивалась на протяжении трёх кварталов, а в четвёртом квартале 2014 года вновь снизилась. То же самое наблюдалось и на первичном рынке жилья, только с временным смещением: снижение в первом квартале 2013 года, рост в четвёртом, затем опять снижение в первом полугодии 2014 года и небольшой прирост во втором. Все эти колебания средней цены предложения квадратного метра не выходили за пределы плюс-минус двух процентов.

Таким образом, средняя цена предложения квадратного метра в новостройках Кемерова по итогам четвёртого квартала 2014 года в целом по городу составила 42,61 тыс. рублей (за квартал +0,7%). Больше всего за три месяца выросло в цене малогабаритное жильё – на 14%. На вторичном рынке по итогам четвёртого квартала 2014 года средняя цена предложения 1 квадратного метра составила 54,58 тысячи рублей (за квартал — 0,53%).

В целом же по итогам 2014 года средние цены на рынке жилья столицы Кузбасса не претерпели существенных изменений. На первичном рынке зафиксировано небольшое снижение в пределах погрешности (-0,35%), на вторичном рынке повышение на уровне 3%. Однако с учётом объявленной инфляции (11,4%), можно констатировать, что реальные цены на жильё снизились.

Забыть до апреля

В Новокузнецке ситуация с ценами несколько отличается от картины в Кемерове. Как говорит директор ООО «Центр недвижимости» Виктор Храмцов, здесь они ещё не вышли на докризисный уровень.

Согласно данным эксперта, с 2011 года в городе начался период восстановления стоимости после финансового кризиса 2008-го. В 2011 году, после двухлетнего падения, рост стоимости составил 6,23%, в 2012-м – 14,75%, в 2013-м – 7,5%, а в 2014 году – всего около 1%, то есть процесс восстановления рынка замедлился, так и не достигнув докризисных значений. Если же говорить о стоимости одного квадратного метра жилья в рублёвом выражении, то по итогам декабря 2014 года цена предложения составила в среднем 34 тысячи 869 рублей и впервые за год превысила показатель декабря 2013 года.

«После слабой динамики 2014 года и при нынешних экономических факторах ожидать серьёзной подвижки в росте стоимости и увеличении ликвидности жилья в нынешнем году не приходится. По крайней мере, до апреля прогнозировать смысла нет: колебательная тенденция с провалами и всплесками цен, на мой взгляд, продолжится», — подытожил Виктор Храмцов.

Бюджетное или коммерческое?

Говоря о ценовой динамике, следует заметить, что в двух самых крупных городах области развивается как бюджетное, так и коммерческое строительство. В остальных территориях преобладает возведение жилья за бюджетные средства. Например, недавно в районном посёлке Промышленная сдали в эксплуатацию 24-квартирный жилой дом, построенный на бюджетные средства. Причем 18 квартир в здании получили социальные категории граждан. И только шесть ушли на свободный рынок.

В то же время есть проекты, которые частично реализуются на бюджетные средства, остальное строится за счёт застройщика или дольщиков. В этом случае часть квартир заселяют бюджетниками, а другая часть поступает в свободную продажу по рыночной цене. В 2009-2010 годах финансирование строительства за счёт средств федерального, областного и местного бюджетов помогло местным администрациям выполнить план по вводу жилья, а также удержаться на плаву строителям. Сейчас застройщикам так же непросто – они ждут, в том числе, средств федерального центра, выделяемых на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. И их ожидания не напрасны: в наступившем году на эти цели, благодаря стараниям кузбасского губернатора, будут выделены существенные суммы.

Если же оценивать ожидания застройщиков и покупателей жилья, то, по мнению Галины Зыряновой, на дальнейшее развитие ситуации будут влиять и курсы валют, и обстановка в строительной отрасли. Например, пока кемеровские застройщики полны оптимизма. В планах на 2015 год сохранить объемы ввода жилья на уровне 280 тысяч квадратных метров. Помимо продолжения существующих проектов запланировано освоение новых строительных площадок.

Если же говорить о ценах, то здесь сказывается влияние двух групп факторов. С одной стороны, рост ключевой ставки снижает доступность заёмных средств для застройщиков, плюс девальвация рубля приводит к удорожанию строительства и росту цен на новостройки.
Помимо курсовой разницы, цены на жильё могут вырасти и за счет других изменений – например, увеличения или снижения объёма предлагаемых квартир в жилых комплексах. Цены на новостройки также растут за счет повышения строительной готовности дома. Это обычные для рынка недвижимости события. С другой стороны, повышение ключевой ставки уменьшило количество желающих взять кредит. В дополнение к этому в большей степени платёжеспособный спрос был реализован в период предновогоднего бума, когда на рынок пришли покупатели, стремившиеся конвертировать свои рублевые сбережения в квадратные метры.

К тому же, если не будет масштабных мер по поддержке жилищного строительства и ипотечного кредитования государством, объём выдачи новой ипотеки, по оценкам экспертов, может упасть в два с половиной раза. Тогда застройщикам, возможно, придется скорректировать ценовую политику. Какие из этих факторов окажут определяющее влияние на ценовую ситуацию на рынке жилья, сейчас сказать затруднительно.

Евгений БЕСЕДИН.

Другие статьи на эту тему

Комментировать 0
Оставить комментарий
Как пользователь
социальной сети
Аноним
подписка на газету кузбасс
объявление в газете кузбасс
объявление в газете кузбасс
подписка на газету кузбасс