Соцсети:

Бремя перемен

30 октября 2013 | Вера Карзова

op-2fКаким видит рынок оценки тот, кто долгие годы находится «внутри»? Чувствует ли он кризис и готов ли к переменам, к которым зовет дорожная карта АСИ? Об этом разговор с одним из участников V конгресса оценщиков Сибири.

Знакомьтесь: Антонина Савоськина, генеральный директор кемеровской консалтинговой компании «Брент-Эксперт», эксперт комитета по оценке собственности Кемеровского регионального отделения ОПОРЫ РОССИИ.

— Антонина Петровна, вы давно на рынке оценки?
— С 1995 года.
— И, значит, можете сказать за весь Кузбасс? Какую оценку чаще всего делают у нас в области?
— Оценку недвижимости и оборудования.
— Недвижимости коммерческой?
— И коммерческой, и жилья – институт ипотеки сейчас очень развит…
— А какое оборудование может встать в один ряд с недвижимостью?
— У нас же шахтерский край. Экскаваторы на разрезах, проходческие комплексы в шахтах — это все относится к категории «оборудование»…
— И для какой цели они оцениваются — для продажи?
— В сделках купли-продажи оборудования, как таковых, мы не участвуем (оборудование, как правило, приобретается новое и напрямую по контракту с производителем). Оборудование в основном оценивается для того, чтобы заложить его в банк и получить кредитные средства для развития бизнеса. Из залога выведут — опять закладывают…
— Этого не было раньше?
— Этого не было, когда у нас был Советский Союз.
— А что еще сегодня оценщики делают такого, чего не делали в 90-е?
— В 90-е мы начинали с банальной переоценки основных фондов. Это была как бы первая ступенька оценочной деятельности. А сейчас мы оцениваем и здания, и оборудование, и ценные бумаги…
— Но ценные бумаги котируются на бирже?
— Есть акционерные общества, которые не заявлены на бирже. У них есть активы, у активов есть стоимость… Зная эту стоимость, можно заложить предприятие банку и получить кредит на какую-то новую программу развития. Развивать бизнес без кредитов (только они должны быть в нормальной доле: 70 % – своих, 30 %- заемных) очень сложно.
— А оценку бизнеса у нас мало заказывают? Из чего, кстати, сегодня цена бизнеса складывается?
— Чаще заказы на оценку бизнеса были тогда, когда шла массовая приватизация, мы должны были оценивать приватизируемые доли предприятий. В действующем бизнесе оцениваются активы, денежные потоки, которые он моделирует, дебиторская задолженность (т.е. продукцию он поставил, а деньги еще не получил — это так называемые «деньги в пути») и интеллектуальная собственность (у кого-то товарные знаки, у кого-то лицензии какие-то, допустим, на разработку угольного месторождения, — это тоже актив, лицензия стоит минимум несколько десятков или сотен миллионов рублей). Все это оценивается. Отнимаются обязатель-ства, и получается стоимость бизнеса. Но сейчас за такой услугой очень редко обращаются — передел собственности завершился. И если происходят сделки купли-продажи бизнеса, то они единичны.
— Ваша компания делает оценку собственности всех видов. А какую-то необычную собственность приходилось оценивать?
— Было у нас несколько оценок необычных. Вы, наверно, в курсе, что, когда в Кузбасс приезжают какие-нибудь «звезды», они нередко дарят нашей области и лично нашему губернатору какие-то подарки. Он их выставляет на аукцион и потом вырученные деньги передает в благотворительные фонды. Но, для того чтобы выставить предмет на аукцион, должна быть произведена его оценка. Вот такую работу мы выполняли. Картины Никаса Сафронова, к примеру… Мы в этом поучаствовали. Нам было интересно.
— И сумочку Софи Лорен оценивали?
— Особенно с сумочкой с росписью актрисы было интересно. Оказалось, что это — авторская работа Армани, кутюрье с мировым именем. Сумочка стоила приличную сумму. А в ходе аукциона она поднялась вообще до невероятной величины. Но мы к этому уже не имели никакого отношения…
— А к оценке земли, точнее, переоценке ее кадастровой стоимости имеете?
— Эта волна всех оценщиков захлестнула. Два года как… Сейчас другая приближается – от массовой кадастровой оценки ОКСов, объектов капитального строительства.
— Извините, но, по-моему, первая «волна» предпринимателей захлестнула. А вы и юристы на этой «волне» только заработали. Разве не так? Чтобы оспорить кадастровую оценку, предпринимателю надо заплатить вам за проведение рыночной оценки, а потом — юристу за то, чтобы он отстоял ее в арбитражном суде.
— Плюс еще за экспертизу нашего отчета ему надо платить. Предприниматель минимум 50 тысяч на все это выбрасывает… Плюс (вы правы) юристу почти столько же, потому что судебное разбирательство длится не один месяц. Позволить себе такие затраты могут только крепкие предприниматели. А те, которые только вышли на рынок, или те, у кого проблемы, оспорить явно завышенную кадастровую стоимость земли возможности не имеют. Земельный налог, начисленный исходя из этой стоимости, может погубить предприятие.
Но нам, оценщикам, завидовать не стоит. Мы уже два года словно между молотом и наковальней. С одной стороны, с нашей помощью, представив суду наш отчет о рыночной стоимости земли, предприниматель уменьшает налоговую нагрузку на свой бизнес. А с другой стороны, из-за этого поступления от налога на землю в муниципальные бюджеты снижаются. И нареканиям от власти в адрес оценщиков нет числа! В одном из регионов коллегу осудили на 2 года (условно, правда) за то, что разница в его отчете о рыночной стоимости и отчете эксперта составила… 29 тысяч рублей. И на этом конгрессе от представителей власти в наш адрес постоянно звучали призывы к более серьезному отношению оценщиков к рыночной оценке… При том, что все они в один голос подтвердили: кадастровая оценка земель в Кузбассе была проведена с изъянами.
— А ваше мнение о проведенной в Кузбассе массовой оценке объектов капитального строительства спрашивать, наверно, еще рано? Недовольные этой оценкой предприниматели к вам уже обращались?
— Однажды. Но крупный заказчик. Промышленное предприятие, руководство которого, сделав запрос в Кадастровую палату и получив кадастровую стоимость своих
ОКСов, поручило своим экономистам и юристам подсчитать, каким будет налог на недвижимость. Те подсчитали: если предприятию такие налоги выставят, то оно просто вынуждено будет закрыться. Тогда представители предприятия пришли к нам. Часть объектов, построенных в первой половине 20-го века, удалось оценить со снижением стоимости. У остальных – нет, так как они построены недавно.
Введение налога на недвижимость в нашей стране снова отодвинули, но вот это предприятие к нему уже готово…
— Власть, сама создавшая условия для дем-пинга тем, что дала жизнь 94-ФЗ, по которому главным критерием отбора исполнителей услуг на оценку объектов государственной и муниципальной собственности была цена, сегодня упрекает оценщиков в том, что они погрязли в ценовых войнах. Признайтесь: ваша компания тоже демпингует?
— Нет. Мы используем другие инструменты для привлечения клиентов. Наша компания предлагает им «на берегу» просчитать рентабельность работ, мы консультируем заказчика – будет ли рыночная оценка земли «плюсовой» для предпринимателя или нет. Насколько грубая погрешность в кадастровой оценке сидит? В 2-3 раза она больше рыночной или только на 30%. Насколько уменьшится налог на землю? Сопоставим он с затратами на рыночную оценку? Если заказчика этот баланс устроит, мы будем с вами работать. А если вы после рыночной оценки ничего не сэкономите, то зачем вам нужны затраты на ее проведение?
— Но вы же все равно какую-то работу делаете бесплатно?
— Да, мы делаем «прикидку» до заключения договора. Для нас это вопрос нашего статуса: мы можем это сделать, мы заботимся о клиенте и потому предлагаем ему сначала подумать, нужна ли ему наша услуга…
— Антонина Петровна, а то, что на вашем рынке кризис, чувствуете?
— Впервые об этом «кризисе» услышала ранней весной, когда принимала участие в мероприятиях Российского общества оценщиков в Москве. Там он бурно обсуждался, так как муниципалитеты подвели итоги прошедшего года и обнаружили, что недополучили солидные суммы налогов за земельные участки. Вопросы стояли остро: кто виноват? Оценщики?! Почему они так безответственны? Надо наводить порядок — ввести уголовную ответственность… и т. д. А на местах, в нашем регионе в частности, продолжалась спокойная работа: мы выполняли оценку, эксперты проводили экспертизу наших отчетов, и наши заказчики реализовывали данную им законом возможность через суд принять кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости.
— А как вы оцениваете предложенную вашему сообществу дорожную карту «Совершенствование оценочной деятельности»? В Интернете ваши коллеги отпустили по ее поводу злую шутку: «В России две беды: дураки и… дорожные карты». А если серьезно: что вы, к примеру, думаете по поводу создания «фильтра» на доступ к профессии оценщика в виде экзамена, а потом и стажировки по каждому направлению оценочной деятельности?
— У меня такое ощущение, что не годы друг друга сменяют, а эпохи нескончаемых перемен. И вот очередная эпоха перемен наступает с появлением с этой дорожной карты. Пока могу сказать только одно: от нас потребуются интеллектуальные и финансовые вложения, чтобы соответствовать новым категориям квалификаций.
Расспрашивала
Вера КАРЗОВА.
Фото Федора Баранова.

Опубликовано в Бизнес-приложение газеты «Кузбасс» и Кемеровского областного отделения «ОПОРЫ РОССИИ»

Комментировать 0
Оставить комментарий
Как пользователь
социальной сети
Аноним
подписка на газету кузбасс
объявление в газете кузбасс
объявление в газете кузбасс
подписка на газету кузбасс