Время для покупки квартир

В Новокузнецке самое дешевое жилье в стране – и по средней стоимости одного квадратного метра, и по показателю среднего бюджета покупки. Такой рейтинг на днях опубликовал «Коммерсантъ-Деньги».

После южной столицы Кузбасса, возглавившей десятку самых «дешевых» российских городов, идут Курск, Саратов, Ульяновск. В десятке самых «дорогих» городов Москва, Санкт-Петербург, Хабаровск, Екатеринбург.

Кемерово не попал ни в топ «дорогих», ни в топ «дешевых» городов страны. По данным аналитиков Российской гильдии риэлтеров, Кемерово в этом отношении стабильный «середнячок»: по стоимости квадратного метра жилья мы «дороже» таких региональных центров, как Красноярск, Омск. Но «дешевле» Новосибирска, Тюмени, Казани. «Кузбасс» попросил экспертов по недвижимости проанализировать ситуацию на рынке жилья и дать совет тем, кто планирует покупать квартиру: насколько сейчас для этого подходящий момент.

Южнее, но не дороже
Не всегда жилье дороже там, где теплее, – Новокузнецк тому яркий пример.
— То, что наш город оказался самым «дешевым» в стране по стоимости жилья по версии «Коммерсанта», нас ничуть не удивляет, — говорит Виктор Храмцов, специалист по рынку недвижимости в Новокузнецке.
Сам он не первый год руководит фирмой по недвижимости, входящей в Лигу риэлтеров Кузбасса и ежемесячно анализирует цены на жилье в городе. По его данным, квадратный метр на вторичном рынке сегодня в Новокузнецке стоит и того меньше, чем дает центральное СМИ (в рейтинге указана средняя стоимость квадратного метра — 34338 рублей).
— По нашим данным, квадратный метр у нас в городе на вторичном рынке стоит в среднем 32790 рублей (для сравнения: в Кемерове – больше 52 тыс. руб. — Авт.), на первичном — 36-38 тысяч рублей (в Кемерове — 42 тыс. руб.). И тому есть причины. Во-первых, из-за статуса областного центра цены в Кемерове всегда были выше процентов на 30, чем у нас. Во-вторых, существует много внешних (общеэкономических) и внутренних (региональных и муниципальных) факторов. Вы сами прекрасно знаете, что цены на металл и уголь падают, люди продолжают в поисках лучшей работы уезжать в Москву, Новосибирск и города Центральной России. Рынки жилья Кемерова и Новокузнецка даже не стоит сравнивать, потому что специфика у городов разная, и разные причины могут влиять на развитие рынка недвижимости: зарплаты, занятость, доходы и прочее.
К примеру, после кризиса в Кемерове рынок жилья стал восстанавливаться с четвертого квартала 2010 года, а в Новокузнецке спустя девять месяцев, с августа 2011 года.
И тем не менее в Новокузнецке, как и в целом по стране, и в прошлом, и в нынешнем году наблюдается стабильный рост цен на жилье. За прошлый год они выросли в среднем на 14,75%, за три месяца этого года изменение (ростом это назвать еще рано) составило плюс 2,02%. Кстати, за аналогичный период 2012 года рост цен на квартиры в Новокузнецке был в два раза больше — 4,24%.
Но в целом на докризисный уровень по стоимости квадратного метра мы не вышли. В октябре 2008 года этот показатель составлял более 38 тысяч рублей.
Что касается линейки спроса, то изменений в ней нет, по-прежнему самое востребованное жилье — эконом-класса. И в новостройках, и на вторичном рынке лучше всего уходят «однешки» и «двушки», а вот элитки, где цена квадратного метра превышает 40 тысяч рублей, стоят.
О высоком спросе на жилье эконом-класса говорит динамика цен: с начала года в Новокузнецке однокомнатные квартиры выросли в цене на 4,6%, двухкомнатные – на 3,9%, трехкомнатные – на 1,6%. А вот четырехкомнатные даже подешевели на 2,7%.
— Динамика роста сейчас гораздо ниже, — подчеркивает Виктор Храмцов. — Если ситуация на Кипре не приведет к каким либо последствиям, то за год рост должен составить процентов десять. В целом первый квартал осторожный, как всегда. А что касается покупки жилья, то на вопрос, когда лучше покупать квартиру, риэлтеры говорят: «Покупать надо всегда».

Что элитка, что КГТ
Специфика кемеровского рынка жилья в том, что на протяжении последних пяти лет цены на жилье на вторичном рынке здесь были существенно выше, чем в новостройках.
По мнению Галины Зыряновой, сертифицированного Российской гильдией риэлтеров аналитика рынка недвижимости, причина в том, что на первичном рынке большинство предложений – это дома массового класса, которые расположены преимущественно вдали от центра города с неразвитой транспортной и социальной инфраструктурой. При том, что их качество, конечно же, лучше, чем на вторичном рынке. К тому же играют роль в ценообразовании скидки застройщиков: от 20 до 40% от цены при условии долевого участия на ранних стадиях строительства.
Если анализировать динамику цен, за весь 2012 год цены на жилье в Кемерове на вторичном рынке выросли на 16%, на первичном — на 10,7%. Больше всего подорожали за год однокомнатные квартиры: на первичном рынке на 13%, на вторичном — на 23%, в том числе «гостинки» — на 26%.
— Очевидно, что ситуация на первичном и вторичном рынке жилья Кемерова в 2013 году также развивается по разным сценариям, — говорит Галина Зырянова. — На вторичном рынке, который после кризиса восстановился быстрее и уже достиг докризисной отметки, растет объём предложения на фоне стабильно растущих цен и снижаются объёмы продаж, что рано или поздно должно привести к ценовой стагнации. На первичном рынке достигнут определённый баланс между предложением и платёжеспособным спросом, что привело к остановке роста цен. Правда, в основном это касается микрорайонов комплексной застройки. В местах точечной застройки, где нет конкурентов и дом удачно расположен в обжитом квартале, спрос превышает предложение, а значит, растет цена.
В Кемерове сегодня средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке жилья составляет 52,4 тыс. руб. Естественно, в центре квартиры дороже — 55,5 тысячи за квадратный метр, в отдаленных районах — дешевле, к примеру, в Кировском — 42,7 тысячи рублей за квадрат.
И, безусловно, стоимость квадрата зависит от класса комфорта жилья. Самые дорогие квартиры в элитках и квартирах повышенной комфортности – 61,4 тыс. руб. за квадрат.
— Как ни парадоксально, но на втором месте по цене самое низкокачественное жильё – КГТ (54,8 тыс. руб. за квадратный метр), — отмечает Галина Зырянова. — Причиной служит снижение покупательской способности. Покупатели сегодня выбирают квартиры исходя из их абсолютной стоимости, а не цены квадратного метра. Чем меньше цена квартиры, тем быстрее она уходит с рынка. Самый дешёвый «квадрат» — в полнометражных квартирах: 49,1 тыс. руб. Разница между ценой 1 кв.м в квартирах улучшенной планировки и в хрущёвках небольшая – всего 1,2 тыс. руб. за кв. м.
По мнению специалистов, 2013 год для кемеровского рынка жилья ожидается спокойным, поскольку покупательская активность предыдущих лет была обусловлена реализацией отложенного спроса, который накапливался в кризис.
— На вторичном рынке уже наметились процессы, которые предвещают в скором времени ценовую стагнацию либо даже небольшое снижение цен в пределах 5%, — прогнозирует Галина Зырянова. – А вот на первичном рынке жилья в силу инерционности процессов в строительстве объёмы ввода жилья в ближайшие года два останутся на прежнем уровне. В массовом сегменте сильного падения цен ожидать не стоит, так как большинство новостроек в настоящее время распродается ещё на стадии строительства.
Оксана ПАНАРИНА.
Фото Федора Баранова.

Совет специалиста
Сейчас подходящий момент, чтобы сыграть на разнице цен между вторичным и первичным рынком, т.е. продать имеющуюся квартиру и купить более просторную квартиру в новостройке. При тщательном расчёте это можно осуществить даже без доплаты, хотя на ремонт всё равно потребуется определённая сумма денег. Отличную возможность в данной ситуации предоставляет программа «Переезд», которую, в частности, предоставляют АИЖК и банк «Левобережный».
Если назрел квартирный вопрос, не нужно откладывать его решение в долгий ящик. Эксперты прогнозируют рост ипотечных ставок до 14%. Снижение цен если и будет, то небольшим по сравнению с кризисом 2008 года. При отсутствии спроса цены «замрут» на некоторое время или «отыграют» вниз на несколько пунктов, но падение не будет кардинальным.