Осторожно: налог на недвижимое имущество!

Наша газета уже рассказывала о том, что 21 марта 2013 года вступило в силу первое в Кемеровской области судебное решение по делу об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства (ОКС). В результате судебного разбирательства специалистам компании «Юрпроект» удалось снизить кадастровую стоимость административного здания в областном центре почти
в два раза.Разумеется, у читателя может возникнуть резонный вопрос: а зачем вообще оспаривать кадастровую стоимость здания, если эта стоимост не применяется ни для налоговых, ни для каких-либо других целей?

Очевидно, что дорогостоящее судебное разбирательство не было простой прихотью владельца здания. Причина, по которой всем собственникам объектов капитального строительства стоит присмотреться к их кадастровой стоимости, – это угроза введения налога на недвижимое имущество, исчисляемого от кадастровой стоимости, уже с 1 января 2014 года.
Подробно о планируемых нововведениях мы еще поговорим.
Пока же остановимся на другом, не менее интересном вопросе: почему первое решение по делу о снижении кадастровой стоимости ОКС было вынесено спустя более чем год после утверждения на территории Кемеровской области результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости? Неужели все дело только в надежде собственников на «авось»: ведь закон еще не принят и новый налог пока не введен? Или же кадастровая стоимость на этот раз полностью соответствует рыночной, и оспаривать просто нечего?
Конечно же, верно, что многие собственники выжидают принятия закона. Также верно, что кадастровая и рыночная стоимость зданий отличаются не в десятки раз, как это было в случае с земельными участками, а примерно на 30-50%.
Но есть и куда более важная причина – банальная нехватка информации. Как ни странно, многие собственники ОКС до сих пор не знают, что вообще проводилась какая-то оценка. А единственный способ получить официальную информацию о кадастровой стоимости своего объекта недвижимости (в отличие от доступной всем кадастровой стоимости земельных участков) на данный момент – направить запрос в Кадастровую палату. Ответ придется ждать около месяца.
Еще более плачевно выглядит ситуация с информированием о способах оспаривания кадастровой оценки. Так, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает два способа оспаривания кадастровой оценки: через суд и через специально создаваемую комиссию. Срок для обращения в комиссию был законом жестко ограничен и истек еще в августе 2012 года. При этом публично обсуждаться работа данной комиссии (например, за «круглым столом» в Кузбасской торгово-промышленной палате) стала уже после окончания ее работы. В этой связи почти неудивительно, что из сотен тысяч собственников недвижимости в Кемеровской области в комиссию смогли обратиться всего трое, причем положительные решения были вынесены только в отношении двух организаций. Все это было бы смешно, если бы не было так грустно.
В сложившейся ситуации радует лишь то, что срок для обращения в суд законом не ограничен, а значит, каждый собственник ОКС все еще может защитить свои права, тем более, что в Кемеровской области уже есть первый положительный прецедент.

В настоящий момент на рассмотрении Госдумы находится законопроект №51763-4, предусматривающий введение в России единого налога на недвижимое имущество. Этот законопроект был принят в первом чтении еще 10 июня 2004 года, но окончательное решение вопроса оказалось отложено на долгие годы.

Однако в 2012 году законопроект вновь стал активно обсуждаться, а 31 января 2013 года Минфин России опубликовал информационное сообщение «Об основных элементах налога на недвижимое имущество». Судя по содержанию данного документа, законопроект претерпел существенные изменения:
1. Плательщиками нового налога станут только граждане, организации же продолжат платить налог на имущество организаций и земельный налог.
2. К объектам налогообложения будут отнесены любые объекты капитального строительства и земельные участки, а не только жилые помещения, гаражи и дачи.
3. Налоговой базой станет уже привычная нам кадастровая стоимость объекта недвижимости, а не предполагавшаяся первоначально «оценочная стоимость».
4. Законопроект предусматривает два основных налоговых вычета: первый – для всех собственников жилых строений и помещений – в размере кадастровой стоимости 20 квадратных метров соответствующего объекта. Второй вычет будет предоставляться отдельным категориям налогоплательщиков, в том числе Героям Советского Союза, Героям РФ, полным кавалерам ордена Славы, инвалидам I и II групп инвалидности, ветеранам и инвалидам ВОВ, ветеранам и инвалидам боевых действий. Данный вычет предоставляется в размере кадастровой стоимости 30 квадратных метров жилого строения или жилого помещения, а в отношении земельного участка – в размере кадастровой стоимости 1000 квадратных метров площади участка. При этом муниципалитеты будут вправе увеличить размеры налоговых вычетов, а также ввести дополнительные категории налогоплательщиков, на которые будет распространяться второй вычет.
5. Налоговые ставки устанавливаются в зависимости от суммарной кадастровой стоимости объектов налогообложения, находящихся в собственности конкретного лица:
Суммарная стоимость объектов недвижимости — до 300 миллионов рублей
Ставка Объект недвижимости
0,1% Жилые помещения и строения, в том числе объекты незавершенного капитального строительства
0,5% Объекты капитального строительства и объекты незавершенного капитального строительства, не относящиеся к жилищному фонду
0,3% Земельные участки следующих категорий:
— отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемые для сельскохозяйственного производства;
— занятые жилищным фондом или приобретенные (предоставленные) для жилищного строительства;
— приобретенные (предоставленные) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства
1,5% Прочие земельные участки
Суммарная стоимость объектов недвижимости — свыше 300 миллионов рублей
Ставка Объект недвижимости
0,5% Все объекты капитального строительства и объекты незавершенного капитального строительства, независимо от их принадлежности к жилищному фонду
1,5% Земельные участки, независимо от категории земель и разрешенного использования земельного участка

Стоит отметить, что новый закон устанавливает лишь максимальные размеры налоговых ставок, конкретный же их размер будет устанавливаться местными органами власти.
В Кузбассе база для взимания налога на недвижимость уже определена: результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области утверждены постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 13.01.2012 №2. При этом очевидно, что утверждение местными органами власти ставок налога при наличии на то политической воли не займет много времени. В этой связи ни у кого не вызывает сомнения, что Кемеровская область, как и предусматривалось ранее, войдет в число «пилотных» регионов, на территории которых налог на недвижимое имущество будет введен в первую очередь, возможно, уже с 1 января 2014 года.
Чего же опасаются налогоплательщики Кемеровской области в связи с введением налога на недвижимое имущество?
Ответ очевиден: всех страшит повторение ситуации с земельным налогом, сложившейся в регионе с 1 января 2009 года.
Обоснованны ли опасения собственников объектов капитального строительства? Отчасти, да.
Уже сейчас можно сделать вывод, что утвержденная кадастровая стоимость объектов капитального строительства (ОКС) не вполне соответствует их рыночной стоимости. Расхождения в основном касаются коммерческой недвижимости. К счастью, нам пока не встречались расхождения в десятки раз, бывшие практически нормой в случае с земельными участками.
Налогоплательщики пока не торопятся засыпать арбитражный суд подобными исками, ведь налог еще не введен. Однако, по нашему мнению, заняться вопросом снижения кадастровой стоимости ОКС стоит уже в 2013 году.
Законопроект предусматривает, что налоговая база (кадастровая стоимость объекта недвижимости) определяется по состоянию на первое января года, являющегося налоговым периодом. То есть кадастровая стоимость, измененная решением суда в текущем году, для целей налогообложения будет применяться только со следующего года. Это означает, что в случае введения налога на территории Кемеровской области с 1 января 2014 года судебный процесс должен быть окончен (и решение должно вступить в законную силу) до 31 декабря 2013 года, иначе на протяжении всего 2014 года налог придется исчислять и уплачивать от прежней завышенной стоимости.
У специалистов компании «Юрпроект» уже есть положительная судебная практика – первая в нашем регионе – по снижению кадастровой стоимости объекта капитального строительства.
Пример
из практики:
Кадастровая стоимость административного здания площадью 1631 кв.м, расположенного в Ленинском районе г. Кемерово, равнялась 70 262 468,78 рубля. В результате судебного разбирательства кадастровую стоимость удалось снизить почти в два раза – до 38 929 000 рублей. Вся работа по делу до момента вынесения решения была выполнена за 3,5 месяца.
В заключение хотелось бы отметить, что новый налог пока планируется распространить только на граждан. Юридические лица продолжат уплачивать в отношении принадлежащих им объектов капитального строительства лишь налог на имущество, исчисляемый исходя из его остаточной стоимости. Однако, по нашему мнению, такая ситуация продлится недолго: очевидно, что государство взяло курс на взимание всех обязательных платежей, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Внесение соответствующих изменений в Налоговый кодекс РФ – вопрос времени. В этой связи кузбасским организациям совсем не помешает «подготовить сани летом» и уже сейчас обратить самое пристальное внимание на кадастровую стоимость своих зданий, строений и сооружений.
Дарья ТРЕТЬЯКОВА,
старший партнер компании «Юрпроект».
г. Кемерово.