Цены на жилье: прыгнут или поползут?

На этот вопрос отвечали участники круглого стола «Перспективы развития рынка недвижимости в Кузбассе: осень-2012», прошедшего на прошлой неделе в областном центре в рамках региональной выставки-ярмарки недвижимости и ипотеки.

Обновление ценников

Итак, чего же стоит ждать покупателям? В начале — ситуация по рынку в целом. Как отметил на недавнем заседании правительства премьер-министр Дмитрий Медведев, только четверть россиян могут сегодня приобрести жильё, в том числе с использованием ипотеки. В то же время более 50 процентов граждан не удовлетворены своими жилищными условиями.

Некоторые эксперты отмечают, что сегодня на рынке жилой недвижимости сложилась парадоксальная картина. Покупатели жалуются, что не могут угнаться за стоимостью, а застройщики утверждают, что ввод жилья не поспевает за спросом, и стремительно обновляют ценники. Второе замечание касается вилки цен: бюджетное жилье, то есть построенное на государственные деньги, стоит дешевле коммерческого. Например, себестоимость строительства 1 кв. м жилья в многоквартирных жилых домах в Кемерове, по данным сайта горадминистрации, в первом полугодии 2012 г. составила 30 тыс. 908 рублей. Средняя же цена предложения «квадрата» в третьем квартале, по информации риелторов, на «первичке» была 40,1 тыс. рублей, на вторичном рынке — 49,6 тыс. рублей. Поэтому за «бюджетными» квартирами, включая и доходные дома, выстроилась внушительная очередь, в то время как здания, построенные на заемные средства, заселены не полностью. Не случайно у рядовых семей, остро нуждающихся в расширении жилплощади, возникают резонные вопросы: повысится ли зарплата, как угнаться за ценами на жилье, и замедлят ли они свой галопирующий рост?

Как стало понятно из выступлений участников круглого стола, рост не замедлится. Основной доклад, подготовленный сертифицированным аналитиком рынка недвижимости Российской гильдии риелторов Галиной Зыряновой, правда, озвученный представителем ООО «СибирьИнвестХолдинг» Ларисой Севериной, позволил составить представление о текущем состоянии рынка жилой недвижимости. Итак, специалистам не дает покоя надвигающаяся вторая волна кризиса. В связи с этим они рассматривают два основных варианта развития событий вплоть до 2016 года. Первый сценарий – пессимистический. При таком варианте цены на жилье максимум упадут до 15-20 процентов. Второй – оптимистический. В этом случае рост, наоборот, продолжится. Прирост может составить от 11 до 14 процентов. Но это все московский рынок недвижимости. Попутно заметим, что столица сегодня занимает второе место среди 10 крупнейших городов мира по росту цен на жилье, уступая лишь Гонконгу. Согласно исследованиям, московские цены растут на 5,5% ежегодно. В целом по России ситуация также не обнадеживающая — четвертое место в мире по темпам роста с годовым показателем 9,9%.

После стагнации – стабилизация

Какова же динамика цен в Кузбассе? Показательна в этом смысле тенденция в областном центре, которая, впрочем, применима ко всей области.

— Ценовая ситуация на первичном и вторичном рынке жилья Кемерова развивается по совершенно разным сценариям. Первичный рынок раньше вышел из стадии стабилизации, в то время как на вторичном с четвертого квартала 2009 года и по третий квартал 2011-го наблюдалась ценовая стагнация, — констатирует Галина Зырянова. — На «первичке» тенденция к повышению наметилась ещё в начале 2011 года, и с тех пор медленно, но верно средняя цена предложения квадратного метра жилья ползёт вверх, показывая темпы прироста в пределах трех процентов.

С ее слов, в четвертом квартале прошлого, 2011 года вторичный рынок «вышел из спячки» и показал рекордные семь процентов квартального прироста. Это позволило обоим сегментам рынка сравняться по величине годового прироста: первичный рынок – плюс 7,8% годовых, вторичный рынок — плюс 7,1%. Цифры показывают, что положительная динамика средней цены предложения «квадрата» на вторичном рынке жилья сохраняется уже на протяжении четырёх кварталов, хотя темпы прироста снизились. Правда, они всё равно превышают аналогичные показатели первичного рынка. Например, за девять месяцев нынешнего года прирост средней цены предложения 1 кв. м на первичном рынке составил +4,4% , на вторичном рынке +13%. Таким образом, темпы роста цен на уже готовое жильё в три раза превышают аналогичные показатели в сегменте новостроек. Из этого рядовой покупатель может сделать вполне четкий вывод: жилье на «первичке» дешевле, и квартиру лучше покупать в новостройке.

Хотя прогнозы — дело неблагодарное, у Галины Зыряновой мы поинтересовались возможными ценами на жилье на 2013 год. Она солидарна с мнением других экспертов, которые считают, что резкого скачка цен ожидать не стоит, поскольку совсем недавно российские банки подняли ипотечные ставки, что еще уменьшило доступность ипотеки для населения. Наиболее вероятным видится плавное повышение цен в пределах 7-10%, так как рост активности рынка недвижимости в текущем году был обусловлен реализацией «отложенного» спроса.

Другой эксперт, председатель совета некоммерческого партнерства «Ипотека Кузбасса» Наталья Корчуганова считает, что темпы роста цен на жилье сохранятся на прежнем уровне.

— Я предполагаю, что рост будет продолжаться. Возможно, он не будет таким критичным, галопирующим. Прогноз в 10-12 процентов считаю актуальным для столичного региона. Если говорить о Кузбассе, то в целом в текущем году рост уже составил порядка 30 процентов, а в некоторых сегментах и выше. Опять же предполагаю, что в следующем, 2013 году, скорее всего, сохранятся темпы роста нынешнего года. В первой половине года, в среднем по рынку, удорожание возможно на 10-15 процентов, во второй все будет зависеть от ситуации в экономике страны, — поделилась мнением Наталья Павловна.

Евгений БЕСЕДИН

.