ТСЖ оптимизируют ЖКХ?

Неэффективно работающие товарищества собственников жилья в следующем году могут прекратить свое существование.

В председатели пойдешь? Жизнь тебя научит

Сегодня товариществам собственников жилья с трудом удается поддерживать жилфонд в удовлетворительном техническом состоянии. Для большинства ТСЖ единственной статьей дохода по-прежнему является тариф на текущее содержание дома. Возможности самозарабатывания, прописанные в Жилищном кодексе, в большинстве случаев пока остаются только на бумаге.

За счет чего же выживают товарищества жильцов? Председатель правления кемеровского ТСЖ «Мотор», созданного в девятиэтажном доме по бульвару Строителей, 41, Оксана Гуменюк начинает с того, что все квартиры в их доме кооперативные. Здание возведено 31 год назад. Когда появился Жилищный кодекс, собственники решили управлять многоквартирным домом самостоятельно. Избрали правление, наняли специалистов. Сейчас штат состоит из шести работников. Еще одну ставку, мусоропроводчика, сократили: люки заварили, жильцы согласились выносить мусор в контейнер.

— Для нас это получается существенная сумма, — говорит Оксана Александровна. – Экономим также на совмещении рабочих функций. Я, допустим, исполняю обязанности председателя, паспортиста, кадровика, частично бухгалтера.

Объем работы огромный, а зарплата небольшая. Сотрудники зачастую безвозмездно выполняют работу по обслуживанию дома. Ту же кровлю мы чистим своими силами, никого не нанимаем: я, дворник, сантехник. Поднимаемся наверх, приводим в порядок. Это тоже своего рода экономия.

Говоря о дополнительных финансовых поступлениях, председатель отмечает, что их у ТСЖ практически нет. Дело в том, что жилое помещение находится на некотором удалении от бульвара Строителей. Пешеходная тропа проходит примерно в 10-15 метрах от здания, поэтому потенциальные арендаторы и рекламодатели обращают внимание на другие объекты. Не приспособлен для открытия торговых точек, небольших производств и подвал дома.

— Да его и не переделаешь, — продолжает Оксана Гуменюк. – Если кто-то и возьмется, то потребуются большие вложения. Поэтому я сомневаюсь, что он кого-то заинтересует. Открывать же бильярдную или сауну, думаю, для дома будет ущербно. Так что наш дом содержится за счет средств, собираемых на текущее содержание и капремонт.

Безвозмездно – это бесплатно?

Слово «безвозмездно» несколько раз прозвучало в рассказе управляющего ООО «ЖЭУ» Алексея Орешкина. Руководимая им фирма занимается обслуживанием двух жилых домов в кемеровском микрорайоне ФПК, в которых были созданы ТСЖ. В обоих товариществах он является наемным менеджером. На эту должность его пригласило правление ТСЖ «Весна» и ТСЖ «Молодёжное-1».

— Само по себе ТСЖ – это некоммерческая организация, поэтому оно не может в принципе зарабатывать, — обозначает суть Алексей Анатольевич. – Товарищества организуются для того, чтобы сами жильцы создавали себе более благоприятные условия проживания. На которые они готовы потратиться. Условно говоря, если люди хотят, чтобы в каждом подъезде сидела консьержка, то за это они должны заплатить. Поэтому мы и стараемся обеспечить номинальный порядок за тарифы, которые утверждены. Все остальное – чердаки, подвалы, реклама – пока не приносит доходов. Поэтому очень многое по дому приходится делать самому.

Для оптимизации расходов Алексей Орешкин запустил двухступенчатую управленческую схему. Так, между ТСЖ «Весна» и ООО «ЖЭУ» подписан договор на обслуживание многоквартирного жилого дома. В товариществе бесплатно трудятся несколько специалистов жилищной организации; зарплату же они получают в эксплуатационном управлении. Сделано это для того, чтобы грамотно и оперативно проводить платежи за уже предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Товариществу от этого польза в том, что не нужно набирать собственный штат работников.

— Такая структура устраивает и председателя правления, и членов ТСЖ, и меня, — подытоживает Алексей Орешкин. – Если же просчитать экономику, то имеет смысл создавать организацию при объеме обслуживания порядка 30 тысяч «квадратов».

Председателю ТСЖ «На ФПК», объединяющему два многоквартирных дома по ул. Тухачевского 43 и 45, Нине Кривовяз в заслугу можно поставить то, что она наладила рабочее взаимодействие с муниципалитетом по перечислению субсидий на отопление из местного бюджета. Не вдаваясь глубоко в тонкости этого процесса, скажем лишь, что всем гражданам положены дотации на коммунальные услуги. Дело в том, что собственники не способны стопроцентно оплачивать коммунальные услуги по утвержденным тарифам. Поэтому для населения устанавливается размер платы, а разницу берет на себя муниципалитет.

— Поэтому обслуживающие организации составляют отчеты по объему потребленных услуг и предоставляют их в администрацию. И та уже покрывает разницу. Поэтому наша роль заключается в том, чтобы правильно посчитать и оперативно передать сведения, — объясняет Нина Николаевна. – Кроме того, в законодательстве имеется очень много нюансов, которые специалисты администрации воспринимают отчасти формально. И наша задача заключается в том, чтобы убрать этот формализм, отстоять свою позицию и получить из бюджета субсидию.

Судя по откликам, у Нины Кривовяз почти восемь лет получается успешно отстаивать интересы жильцов.

— Самое главное – не быть равнодушным. Умных людей много, но не все хотят вникать в проблемы, — делится она секретом.

Картина с товариществами жильцов была бы однобокой и в чем-то грустной, если бы мы не нашли организации, зарабатывающие дополнительные средства. Как правило, такие дома располагаются на красной линии, то есть стоят на центральных улицах города. Одно из таких ТСЖ – «Мой дом» находится в жилом помещении по проспекту Октябрьскому, 51. Приглашенный директор Ирина Благо рассказывает, что средства, получаемые от сдачи места под рекламу, помогают товариществу снять часть затрат с собственников.

— За счет рекламных денег мы отменили людям плату за освещение мест общего пользования, — говорит Ирина Евгеньевна.

Как она сообщила, можно было бы сдавать в аренду подвальное помещение, однако здесь имеется ограничение. Проблема в том, что здание должно иметь отдельный выход для арендаторов и их посетителей.

«Заселить» подвальные помещения с правильными входами и выходами удалось жильцам товарищества «Гудок», объединяющего три кирпичных дома по ул. Сибиряков-гвардейцев. В одном доме парикмахерская, ателье, спортклуб, мастерская по ремонту обуви, в другом, который, кстати, находится не на красной линии, – студия автомобильного дизайна. Рядом перетягивают мебель. Председатель Тамара Вербицкая сообщила, что на деньги от аренды привели в порядок пять подъездов.

— С жильцов мы ничего не собирали, — говорит Тамара Павловна. – Кроме того, в двух подъездах перестелили плитку на площадках – на всех восьми этажах. Буквально на той неделе побелили третий подъезд. Так что полученные деньги полностью тратим на ремонт и благоустройство придомовой территории. Поэтому деньги с капитального ремонта не снимаем, а берем их с аренды.

Не забывает товарищество о дворнике. Не часто, но подкидывают ему премию. Правда, самой Тамаре Павловне, пенсионеру и пожилой женщине, за ее труды собственники отказались положить минимальную зарплату. Поэтому из своих доходов доплачивает управляющая организация. Такой вот парадокс.

Прокомментировать ситуацию по ТСЖ мы попросили заместителя директора по экономическим вопросам МАУ «Жилкомцентр» Валентину Вечкилеву. С ее слов, пик создания товариществ пришелся на период проведения капитального ремонта жилья в рамках федерального закона № 185. Первоначально перед муниципальными образованиями ставилась задача довести количество ТСЖ до 20 процентов от имеющегося многоквартирного жилфонда. Затем требования снизили до 10%.

— Если говорить об эффективности управления многоквартирными домами, то успешно управляют жильем на новых домах. Имеется также ряд товариществ, которые эффективно контролируют управляющие компании. Слабо создаются ТСЖ в старом жилфонде, — констатирует Валентина Ивановна.

Замдиректора также сообщила, что точное количество прекративших свою деятельность ТСЖ станет известно в следующем году, когда Государственная жилищная инспекция проведет контрольную сверку. Соответствующая поправка уже внесена в Жилищный кодекс.

Евгений БЕСЕДИН.