Рынок жилья выздоравливает?

Цены на жилье, «отжавшись» от минимума 2009 года, растут второй год. По некоторым сегментам рынка недвижимости они приблизились к докризисному уровню, что вряд ли обрадует рядовых покупателей.

Взлет после резкой посадки

— В первой половине 2009 года наблюдался пик цен, — вспоминает недавнюю историю председатель совета некоммерческого партнерства «Ипотека Кузбасса» Наталья Корчуганова. — Например, простые однокомнатные квартиры улучшенной планировки с кухней девять квадратных метров стоили тогда почти два миллиона рублей. Стремительное же снижение цен началось примерно к лету, когда люди поняли, что ситуация стала сложной.

Как она пояснила, на откате спроса еще проводились сделки, так как работали федеральные и региональные программы, а банки не успели ужесточить условия кредитования.

— Все это способствовало поддержанию на каком-то уровне цен на жилье, — продолжает Наталья Павловна. – Но к концу 2009 года началось снижение.

Первой кузбасской строительной компанией, которая пошла на удешевление новых построенных квартир, стал «Кемеровогражданстрой». Цены застройщика тогда сразу понизились на 10 тысяч рублей с квадратного метра. «Просадка» на первичном рынке тогда составила максимум 20 процентов, вторичный же по некоторым объектам провалился на 30-40 процентов. И сейчас еще можно купить 3-комнатную квартиру по цене, сопоставимой с докризисной 2-комнатной.

Что же происходит на региональном рынке сегодня? Собеседница проинформировала, что на первичном рынке цены от застройщика практически вышли на докризисный уровень. Сделки по элитным квартирам проходят уже по цене 60 тыс. рублей за квадратный метр. И это не разовые покупки.

— Такие сделки становятся нормой, — констатирует эксперт. – Если же говорить о жилье эконом-класса, то цены в этом сегменте ниже докризисных – от 36 до 42 тысяч за квадратный метр. До кризиса они доходили до 50 тысяч рублей.

Если же говорить о вторичном рынке, то здесь картина немного сложнее. «Вторичка» первой почувствовала тиски кризиса: люди продавали жилье со значительной скидкой, лишь бы иметь на руках наличность. Основная же масса продавцов, которые никуда не торопились, просто сняла объекты с торгов. Поэтому в начале нынешнего года сложилась такая тенденция, что объектов на вторичном рынке жилья стало меньше. Свободную нишу заняли квартиры от застройщиков со «сроком давности» 2-3 года. А это уже другой уровень цен.

Квадратура цены

Большинство покупателей интересует в первую очередь ходовое жилье – 1-2-комнатные квартиры и КГТ. Но и здесь счет ведется на сотни тысяч рублей. Так, в кризис «гостинку» площадью 18 кв. м можно было купить за 750-800 тыс. рублей, сейчас она стоит 950 тысяч -1 млн. рублей. До докризисного уровня осталось «дорасти» на 100-150 тысяч рублей.

Анализируя стоимость жилья во втором городе области, Новокузнецке, Наталья Корчуганова заметила, что оно там ниже, чем в областном центре. Допустим, крупнейший застройщик ЗАО «Южкузбасстрой» предлагает квартиры от 25 до 50 тыс. рублей за квадратный метр.

О других населенных пунктах Кузбасса можно сказать, что в них главенствует бюджетное и индивидуальное жилищное строительство. По информации специалистов регионального «Центра инвестиционных программ и ценообразования в строительстве», расчетная стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов во втором квартале 2011 года в среднем по Кемеровской области составила 28 469 рублей. Это без учета налога на добавленную стоимость и затрат на строительство магистральных сетей и благоустройства. Удорожание строительства, естественно, напрямую связано с ростом стоимости стройматериалов. Так, устойчивый рост цен, по данным ЦИПЦС, наблюдается на железобетонные изделия – 8,07%, нерудные материалы (щебень, песок) – 8,98%, сталь сортовую – 12,04%, арматуру – 20,03%, окна из профиля ПВХ – 15,10%. И эта тенденция имеет долговременный характер.

Впрочем, для всех территорий Кузбасса, по мнению экспертов, есть общая тенденция: интерес покупателей к объектам малоэтажной застройки. На такое жилье в последнее время установился устойчивый спрос. Правда, люди интересуются коттеджами и таунхаусами площадью до 200 кв. м. Такому здоровому интересу во многом способствует ипотека.

— Сегодня банки предлагают проценты, о которых раньше никто не слышал, — вычленяет позитив руководитель некоммерческого партнерства. — Потребительские кредиты под 12 процентов годовых – когда такое было? Они всю жизнь выдавались под 24-36 процентов. Кроме того, увеличилась сумма выдаваемого потребительского кредита. Раньше максимальная величина составляла 500 тыс. рублей, затем – 1 млн. рублей, сейчас она выросла до 3 миллионов. Хотя деньги «короткие», сроком на 5-7 лет, но для тех, кому ипотека надолго не нужна, конечно, выгоднее взять под те же 12 процентов потребительский кредит без всякого залога.

Говоря о региональной специфике рынка жилья, специалист рынка недвижимости обратила внимание на тот факт, что в трудное время хорошо покупались квартиры элиткласса. Она объясняет этот факт тем, что, по-видимому, сработал отложенный спрос. Вторая причина в том, что произошло снижение цен. Скидки доходили до 200 тыс. рублей, на что, естественно, обратили внимание покупатели. Наконец, еще одной особенностью нашего региона является то, что строительством жилья активно занимаются крупные промышленные группы и холдинги. Финансовые вливания крупного бизнеса с одной стороны поддерживает рынок недвижимости, с другой – способствует его развитию.

— Если попробовать спрогнозировать ситуацию, то думаю, что конец текущего и начало следующего года может реально дать прирост процентов на двадцать. И на первичном, и на вторичном рынках жилья. Причем, может быть, «первичка» даже перегонит «вторичку», — резюмировала Наталья Корчуганова.

Евгений БЕСЕДИН.