Областная газета
Лед тронулся и замер
На вопрос из зала: «Что нас ждет с ценами на недвижимость?», прозвучавший на конференции профессионалов рынка недвижимости Кемеровской области, аналитик Олег Гуляев, директор интернетпортала SibEstate.ru, ответил уклончиво: «Пока
стабильность».
стабильность».Американские горки
Прогнозы – дело неблагодарное, но с другой стороны – необходимое. Если специалисты в сфере недвижимости в один голос говорят, что полуторагодовой кризисный провал в их деятельности наконец-то заканчивается, то относительно будущего аналитики предпочитают пока не торопиться. Главное, в чем нас пока заверяют: цена на жилье будет стабильной в течение нескольких ближайших месяцев.
На портале SibEstate.ru уже несколько лет ведется статистика сделок по недвижимости нашего региона. Что же принес нам в этом секторе рынка 2010 год?
— За последние два года — говорит Олег Геннадьевич, — изменения были большими и разнонаправленными. Именно за этот период график изменения цен напоминает американские горки. Большой рост перед кризисом, резкое падение в течение 2009 года. В самом начале 2010-го цены начали стабилизироваться и падение прекратилось. Затем в марте цена выросла на несколько процентов. Возможно, это как раз проснулся тот самый отложенный спрос, который ждали весь 2009 год. Тем не менее это был период оживления рынка. Но рост не продолжился. В следующем же месяце вновь начали снижаться цены, правда, уже не такими темпами, как в 2010 году, и снижались они до самого лета. В июле
2010-го в Кемерове установилась средняя цена на квартиры вторичного рынка – 39,5 тысячи рублей за квадратный метр. И на 26 октября средняя цена составляла эту же сумму.
Итак, с ноября 2008 года до октября 2009-го средняя цена на вторичные квартиры в Кемерове снизилась с 53,5 до 39,5 тысячи рублей. То есть на 26 процентов. При этом более всего подешевели самые маленькие и самые большие квартиры, гостинки и крупногабаритные квартиры более 5 комнат. Их падение превысило 30 процентов. Менее всего снизились цены на 4-комнатные квартиры. А 1-2-3-комнатные квартиры упали в цене примерно одинаково: на 25-26 процентов. Более всего цены упали в Ленинском районе и Кедровке. Наименее – в Рудничном и на «Радуге». Если считать, что падение прошло нижнюю точку и новых потрясений не ожидается, то что ждет цены в ближайшем будущем? Сейчас реальный спрос на недвижимость, и доходы населения медленно, но растут. Так же растет занятость населения. Данный фактор можно считать благоприятным для роста цен. Если говорить об инвестициях в отрасль, то, по данным новостных лент и аналитиков, об их росте говорить пока не приходится. Если текущая ситуация с инвестициями в недвижимость не повлияет на снижение цен, то точно не приведет к их повышению.
В новостройках рост цен особо незаметен. К тому же планируются масштабные застройки жилья экономкласса. Если тенденция сближения цен первичного и вторичного рынка сохранится, то данный фактор скорее повлияет на снижение цен на вторичном рынке. Говорить о доступности ипотечных программ пока рано. Хотя банки заявляют о снижении ипотечных ставок до рекордных по нынешним временам процентов, получить кредит пока могут немногие. Средняя ипотека остается на уровне, до которого может пока дотянуться небольшой процент потребителей. Сочетание всех этих факторов дает возможность предполагать, что больших потрясений на рынке недвижимости пока ожидать не следует.
Новый год и психология
Нет сенсаций и в плане «перераспределения» стоимости жилья относительно районов Кемерова. Самые «дорогие» традиционно Центральный (больше 44 тысяч рублей кв.м) и Ленинский (41,5 тысячи). Более «экономные» районы – Заводский (39 тысяч с небольшим), Рудничный (почти 36 тысяч) и Кировский (чуть больше 29 тысяч рублей за кв.м).
— Скажу вам как практик, — отвечает на вопрос о состоянии цен на рынке недвижимости Лариса Корчуганова, президент некоммерческой организации «Ассоциация риэлторов Кемеровской области», — цены на рынке сегодня более-менее стабильные. Но, как обычно бывает к декабрю, в среднем максимум на 50 тысяч рублей квартиры подорожают. Декабрь у нас – самый пик продаж, и это явление скорее психологическое. Как обычно, начинаются слухи, что после Нового года что-то произойдет в стране. Приходят граждане и говорят: «Вот у меня такая сумма денег, мне нужно вложить в недвижимость». Все равно на сегодняшний день это самые надежные инвестиции. Люди просто покупают гостинки, чтобы не потерять деньги, а не для того, чтобы в них жить. Через год-два продают, но лишь бы деньги не обесценились. То есть цены уже сейчас потихонечку идут вверх, в декабре будет самый пик. В январе-феврале пойдет небольшое снижение, думаю, что в пределах этого же «полтинника» цена упадет. Резких взлетов и резких падений ожидать не приходится. Хотя мы и говорим, что ипотека становится доступней, но все равно не так много граждан на сегодняшний день действительно могут получить кредит. Поэтому мы привлекаем все банки, работаем со всеми гражданами. Многие заходят просто «с улицы». Мы садимся, рассчитываем, какие доходы, какую программу банка лучше взять, чтобы хоть комната гостиничного типа получилась. Это наш принцип: платить лучше за свое жилье.
Ещё мнения профессионалов-практиков
Лариса Кулемина, директор агентства недвижимости «Гермес РЛТ» (Кемерово):
— Рынок недвижимости тронулся, это точно, и сегодня я не скажу, что у людей нет денег на покупку жилья, хотя год назад об этом говорила. На вторичное жилье цены пошли вверх, и теперь уже сравнялись с первичным рынком, если учитывать фактор, что в «первичку» ещё нужно вкладывать деньги, чтобы «довести до ума». Если большие квартиры ещё стоят, то однокомнатные квартиры, 2-комнатные хрущевки и гостинки хорошо тронулись в цене. Студентам родители стали опять, как до кризиса, гостинки покупать. Понижаться цены на жилье, наверное, уже не будут. Психологически трудно, купив квартиру за миллион рублей, продать её же за 700 тысяч. Люди очень тяжело на это идут. Вот в период кризиса квартиры в Центральном районе в цене не падали, потому что люди просто придерживали их, не хотели продавать по бросовым ценам. Поэтому Центральный район и не падал в цене.
Олеся Бондаренко, ООО «Недвижимость и оценка»(Анжеро-Судженск):
— Мне сложно говорить о тенденциях на рынке недвижимости вообще, потому что наш город в этом смысле зависит от социальных программ. Как только в город приходят деньги по этим программам, наблюдается всплеск покупательной способности. На свободном рынке очень мало кто может вложить деньги в строительство. В основном жилье строится именно по социальным программам. То есть все квартиры уже распределены.
Константин Новиков, директор АН «Притомье»(Кемерово):
— Сейчас после летних каникул люди оживились. По сравнению с прошлым годом к нам стало обращаться в три раза больше клиентов. Это то, что мы имеем сегодня, но прогнозы делать не берусь, так как прогнозировать у нас сложно.
Евгения РАЙНЕШ.
Кемерово.
