Соцсети:

Как управлять многоквартирным домом?

16 сентября 2010 | Газета «Кузбасс»
Лето закончилось. Владельцы жилья «переезжают» в квартиры с дачных участков, возвращаются в город и последние отпускники. До зимы еще нужно подготовить свои жилища к натиску первых холодов. Как правило, в этот период множество вопросов возникает к жилищно-эксплуатационным организациям. На наиболее острые и часто задаваемые мы попросили ответить заместителя начальника департамента жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кемеровской области Ирину ГАЙДЕНКО. Сегодня речь пойдет о товариществах собственников жилья (ТСЖ) и деятельности управляющих компаний (УК).

– Ирина Викторовна, в этом году Жилищному кодексу исполнилось  5 лет. К сожалению, многие собственники о нем знают поверхностно. Давайте еще раз напомним, что кодекс дает жильцам. Что они могут и должны требовать от управляющих организаций? А что должны делать сами?
– От собственников жилья зависит ВСЁ! Дело в том, что форму управления своим жильём выбирают сами собственники помещений. Без них ни товарищества собственников жилья, ни управляющие компании не могут появиться. Жильцы должны четко понимать, что только они, собственники, — хозяева в доме. И отвечают не только за свою квартиру, но и за общее имущество дома — подъезды, крыши, подвалы, лифты, придомовую территорию. Поэтому для содержания, обслуживания этих мест, их ремонта жители и должны определить, как будут управлять домом.
– Давайте еще раз остановимся на формах управления…
– В нашем Жилищном кодексе определены три способа управления домом: товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и непосредственное, или прямое, управление самих жильцов.
Товарищество собственников жилья – это форма управления, при которой собственники жилья объединяются для совместного управления домом, для его эксплуатации, содержания и ремонта общего имущества дома, получения качественных коммунальных услуг. ТСЖ является юридическим лицом, имеет печать, счета в банке, имеет право заключать договоры на обслуживание дома с организациями или частными лицами.
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом товарищества. Членом ТСЖ может стать любой собственник помещений (квартир) этого дома на основании заявления. Члены ТСЖ выбирают правление на срок не более чем 2 года.
Правление составляет смету доходов и расходов ТСЖ; заключает договоры с поставщиками услуг, банками; занимается подбором обслуживающего персонала (слесарей, электриков, дворников и т.д.); контролирует качество предоставляемых услуг. А также ежегодно отчитывается перед членами ТСЖ.
Правление ТСЖ из своего состава избирает председателя, который обеспечивает выполнение всех решений правления.
Кроме того, на общем собрании из числа собственников (жителей) помещений выбирают ревизора или ревизионную комиссию, которая не реже чем один раз в год проверяет финансовую деятельность ТСЖ и отчитывается на общем собрании. Чем обеспечивается гласность и контроль всех расходов и платежей.
Для получения дополнительных доходов ТСЖ может сдавать в аренду подвальное помещение, фасад дома для размещения рекламы, но все полученные доходы должны направляться только на содержание, ремонт дома и развитие ТСЖ.
При создании ТСЖ размер платы за коммунальные услуги (тепло, воду, газ, электричество) остаётся на уровне, установленном администрацией муниципального образования. На членов ТСЖ также распространяются все льготы и субсидии.
Понятно, что товарищество эффективно будет работать там, где есть инициативные жители (собственники) дома, способные организовать данный процесс.
– Людей очень трудно организовать на общедомовое собрание. Кто-то из жильцов находится на работе, другой занят на кухне, третий вообще не проявляет никакого интереса к управлению домом. Как быть в этом случае? Какое решение собственников жилья считается законным?
– Допустим, вы живёте в доме, в котором 100 квартир. Так вот, согласно Жилищному кодексу, вы должны проголосовать за какое-то решение простым большинством голосов: 50 процентов плюс один голос. Голос считается только в зависимости от площади вашей квартиры по отношению к площади всего дома. А не от числа жильцов или квартир, как считают многие.
Приведу пример: семья из 3 человек, трехкомнатная приватизированная квартира общей площадью 60 кв. метров, собственность оформлена на одного – главу семьи.
А общая площадь жилых и нежилых помещений в этом доме равна 4000 кв. метров. Значит, этой семье принадлежит 1,5 голоса: 60 кв. м делим на 4000 кв. м и умножаем на 100% = 1,5.
Дальше. Жилищный кодекс позволяет проводить голосование двумя способами — очным и заочным. Очное — это когда собирается общее собрание жильцов, собственников дома, жители обсуждают вопросы, обозначенные в повестке собрания, и принимают решение большинством голосов.
Но что у нас зачастую получается на деле? Жители не собрались: кто-то махнул рукой, кто-то на работе, кто-то на рыбалке, а кому-то просто лень выйти на общее собрание. Так как большинство жителей не пришло на собрание, то те собственники помещений, кто заинтересован в создании ТСЖ (или выбора какой-то управляющей организации), прошли по квартирам, собрали необходимое количество подписей. Не секрет, что многие из жителей, не читая, подписывают протокол. В результате получается, что ТСЖ создали без них, управляющую компанию выбрали без них, хотя все в рамках закона.
И тарифы на жилищные услуги также установили без них, хотя данные тарифы принимаются только на общем собрании самими жильцами, только с учётом предложений управляющей компании. А если люди сами равнодушны, то некоторые ТСЖ и УК допускают нарушения.
– Что делать, если в доме все-таки не нашлось инициативных жителей, которые могли бы организовать ТСЖ и контролировать его деятельность?
– Управление жильем можно доверить профессионалам на основе договора с каждым жильцом-собственником.
Управляющая компания также выбирается на общем собрании большинством голосов. Решение оформляется протоколом. На общем собрании должен быть решён и вопрос по оплате жилищных услуг: содержание и ремонт общего имущества дома, услуги по управлению. Плата принимается жителями по предложению управляющей компании. Управляющая компания должна заключить с каждым собственником (жителем) дома договор управления сроком не менее чем на один год и не более чем на 5 лет.
Если решение принято большинством голосов собственников, то такой договор с управляющей организацией обязаны заключить даже жильцы, которые не присутствовали на собрании.
Управляющая компания за плату в течение договорного срока должна содержать и ремонтировать общее имущество дома, обеспечивать коммунальные услуги и рассчитываться с поставщиками тепла, воды, электричества.
Договор должен включать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость работ и услуг, периодичность отчётности управляющей компании перед жителями.
Если управляющая компания не отчитывается, то собственники должны сами организовать общее собрание, пригласить руководство УК и потребовать отчета.
Отказ от предоставления отчёта может послужить причиной расторжения договора с компанией.
Жителям важно помнить, что это они наняли управляющую организацию, а не компания наняла жильцов.
– Жильцов, уже выбравших способ управления многоквартирным домом, сейчас волнует другой вопрос: что нужно делать, если со стороны правления ТСЖ или управляющих организаций допускаются нарушения?
– В первую очередь, собственники помещений в доме (жители) должны созвать собрание и заставить руководство ТСЖ, управляющей компании отчитаться: что отремонтировано в доме, куда, на что идут ваши деньги, почему именно такие цены, за что конкретно вы платите. Ведь вы платите им свои кровные рубли и поэтому имеете законное право спросить с них по полной программе.
Если не устраивает работа руководства ТСЖ, то переизбирайте его. Для этого нужно принять решение простым большинством голосов (50 процентов + один голос). Будьте активнее, отстаивайте свои права собственников!
– А как жильцам в этом вопросе могут помочь местные органы власти?
– Администрации городов и районов могут потребовать отчёта от управляющих организаций или правления ТСЖ только в тех домах, где есть муниципальное жильё (неприватизированные квартиры), и инициировать проведение собраний собственников помещений. Если в доме нет муниципального жилья, то все эти вопросы должны решать собственники помещений, то есть сами жильцы.
– Получается, что нужно сказать самим себе: «Возьмемся за руки, жильцы»?
– Да. Только совместными усилиями можно навести порядок в своем доме и в целом в жилищно-коммунальном хозяйстве. Областной департамент ЖКХ считает собственников жилья, квартиросъемщиков своими партнерами.
Жители сами могут помочь решению общей задачи и словом, и делом. Они обладают житейским и профессиональным опытом. Их воспитанные дети не позволят друзьям стать вандалами – громить подъезды, писать на стенах, срывать двери, разбивать стекла. А ветераны – наши активисты – помогут следить за порядком и порядочностью как тех, кто обслуживает дом, так и тех, кто в нем живет.

Комментировать 0
Оставить комментарий
Как пользователь
социальной сети
Аноним
подписка на газету кузбасс
объявление в газете кузбасс
объявление в газете кузбасс
подписка на газету кузбасс