Жизнь по договору

На своих интернет-конференциях, посвященных состоянию в дел в городском ЖКХ, глава Кемерова Владимир Михайлов настойчиво советует собственникам жилья внимательней относиться к договорам управления многоквартирными домами, которые должны заключаться между управляющими компаниями и жильцами.

Отсечь лишнее

По мнению главы, только через договорную форму можно решать спорные вопросы, возникающие между домовладельцами и жилищниками. Однако в реальной жизни большинство из нас формально относятся к такого рода документам, а многие хозяева квартир вообще ни разу в руки их не брали. Добавим: у юридически подкованных и любознательных кемеровчан вызывают нарекания  форма и содержание подписываемых документов. Так, знаток жилищного законодательства кемеровчанин Валерий Браиловский считает, что во всех без исключения договорах управления, заключаемых в областном центре,  грамотно прописаны только обязанности жильцов, а вот обязанности управляющих организаций представлены весьма расплывчато. Несколько лет назад Валерий Вениаминович предлагал свой вариант типового договора, в котором все эти «недочеты» устранялись. Правда, этот вариант в горадминистрации не утвердили.

Не читайте бегло!

Специалистов МАУ «Жилкомцентр» мы попросили назвать такой жилой дом, в котором собственники и управленцы на основе договора выстроили бы нормальные рабочие отношения. Нам подсказали: улица Сибиряков-гвардейцев, 1. Управляющая организация – ООО «Гарант+». О встрече с заместителем директора УК Светланой Сомовой долго договариваться не пришлось.
— Как управляющую компанию нас жители выбрали в 2007 году, — уточнила Светлана Ивановна. – Люди сами инициировали собрание, голосование провели в заочной форме, то есть члены инициативной группы ходили по квартирам и предлагали проголосовать за способ управления многоквартирным домом.
Замдиректора рассказала, что с 1 января 2008 года  ООО «Гарант+» приступило к исполнению обязанностей по управлению многоквартирным домом, то есть к обслуживанию, эксплуатации, ремонту жилфонда. Параллельно специалисты УК заключали договора с каждым собственником жилого помещения. Работа эта проходит не гладко. Из-за того, что большинство домовладельцев не проявляют интереса к правилам содержания жилья.
— Заключая договор, собственники должны внимательно его изучить, — акцентирует внимание на прописной истине Светлана Сомова. – Но чаще люди читают договора бегло. Вопросы же возникают позже, в процессе эксплуатации здания.
И приводит такой типичный пример. Когда возникает аварийная ситуация в квартире (допустим, порыв батареи), то соседи сверху и снизу считают, что они не обязаны пускать в жилище для ремонта слесарей-сантехников. Между тем беспрепятственный допуск к инженерному оборудованию здания обязателен, и он всегда прописывается в договоре управления.

Интересы не ущемляются

С заместителем директора мы подробно рассмотрели основные разделы договора управления. Светлана Сомова сообщила, что со всеми жильцами многоквартирных домов управляющая компания заключила типовые договора. К слову, на техническом обслуживании «Гаранта+» находится 161 жилой дом. При этом все собственники жилья, по заверению Сомовой, имеют на руках свой экземпляр документа.
— Данный типовой договор управления был разработан нашими юристами. Нас консультировали юристы горадминистрации, МАУ «Жилкомцентр». Документ также прошел юридическую экспертизу в прокуратуре, — говорит Светлана Ивановна. – Прокурорские работники не нашли в нем нарушений. Все положения соответствуют Жилищному кодексу. Интересы собственников ни в одном из пунктов не ущемляются. Так что по данному типовому договору можно и нужно работать, то есть он соответствует требованиям сегодняшнего дня.
Итак, в договоре имеется 7 разделов, 4 приложения и 2 таблицы. Значительную часть занимают пункты о правах и обязанностях сторон. Пересказывать полностью их не будем. Заметим лишь, что объем прав и обязанностей как управляющей компании, так и собственников примерно одинаков. Правда, некоторые позиции, на наш взгляд, трудновыполнимы. Допустим, в разделе 2 говорится, что управляющая организация обязана предоставлять собственнику коммунальные услуги надлежащего качества и в необходимых для него объемах. Возьмем для примера горячую воду. О ее низкой температуре во многих квартирах, особенно летом и в утренние часы, мы писали не раз. Причем жильцы требуют не перерасчета недопоставленной услуги, а доведения теплоносителя до нормативных показателей. Однако наличие или отсутствие горячей воды в кранах зависит от множества факторов: качества угля на ТЭЦ, протяженности городских инженерных систем, их технического состояния, а также уровня износа «инженерки» в самих жилых помещениях. И далеко не всегда УК в силах изменить ситуацию. Однако по договору – обязана…
Любопытны и некоторые требования к собственникам жилых помещений. Например, они не должны использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки. А если в доме нет грузового лифта, как чаще всего и бывает? Сбрасывать строймусор с балкона? Или другое ограничение: не превышать допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения бытовых нужд. Ну кто сегодня не превышает это энергопотребление? Заведомо невыполнимый пункт. Кроме того, как специалисты УК намерены контролировать энергомощность конкретных квартир?
Не менее любопытны и приложения договора. Например, чего стоит такая обязанность специалистов управляющей организации, как «обметание пыли с потолков»? Оказывается, этим они обязаны заниматься два раза в год. (В своем доме ни разу не доводилось наблюдать за столь уникальным процессом). Или такая услуга: сдвигание в холодный период года (!) свежевыпавшего снега толщиной слоя свыше 2 см. Данная работа должна производиться два раза в сутки. Почему именно сдвигание и почему свыше 2 см, а не 4-6? Непонятно.
Все высказанные «претензии» к договору фундаментального толка. Однако чаще собственники и наниматели жилья жалуются на уровень сервиса управляющих компаний, на то, как некачественно оказываются жилищные услуги, на то, как с людьми некорректно разговаривают специалисты жилищно-экплуатационных организаций.
Однако замдиректора ООО «Гарант+» заверила нас, что свои обязанности перед жильцами управляющая компания выполняет исправно. И один раз в год, как и записано в договоре, отчитывается перед ними о проделанной работе.
Старшая по дому на ул. Сибиряков-гвардейцев, 1, Александра Цинева подтвердила, что у домовладельцев с работниками УК сложились вполне рабочие отношения.
— Каждый жилец в любое время может обратиться в «Гарант+» по любому вопросу, — сказала Александра Викторовна. – У нас нет с руководством управляющей компании разногласий.
И привела конкретные примеры такой согласованной работы. Допустим, если из крана побежала недостаточно горячая вода, жильцы сразу же звонят в «аварийку» УК. Специалисты аварийной службы на своем уровне решают данную проблему. Позже жильцов обязательно информируют о результатах.
— «Аварийка» для нас, жильцов, работает круглосуточно, — продолжает старшая по дому. – В круглосуточном режиме она принимает наши заявки и сразу же старается их выполнить. На выполнение одной заявки уходит не больше часа.
Так же оперативно, как сообщила Александра Цинева, управляющая компания работает и в случае отсутствия по каким-либо причинам дворников и уборщиц лестничных площадок.
— Мы сразу звоним мастерам, и они находят замену, — говорит о механизме взаимодействия с УК старшая по дому. – Если сегодня я сделаю заявку, то завтра они ее выполняют. Обычно, если у них работник заболел, они уже знают заранее и находят подмену.
Кроме того, по всем текущим вопросам можно попасть на личный прием к директору и его первому заместителю, что, впрочем, практикуется в жилищно-эксплуатационных организациях повсеместно. Два раза в неделю жильцы имеют возможность лично встретиться с руководителем «Гаранта+».
Ну, и, наконец, есть еще одно условие для конструктивной работы – активность самих домовладельцев. Нужно, как говорится, вовремя подсуетиться. Допустим, в федеральную программу капремонта данный дом попал одним из первых. Благодаря тому, что жильцы быстро собрали деньги на капремонт (свои необходимые 5% от общей суммы) и нашли в этом вопросе поддержку со стороны управляющей организации.
— Если мы не будем помогать жилищникам, — считает Александра Цинева, – одни они «не потянут» это хозяйство.