Соцсети:

Рынок жилья скорее жив, чем мертв

30 июля 2010 | Газета «Кузбасс»
Спрос на жилье растет. Об этом уже совершенно уверенно говорят участники рынка недвижимости. Стоимость квадратного метра на «первичном» рынке Кемеровской области с начала 2010 года возросла в среднем на 10-15%. В дальнейшем нас ожидает лишь рост цен, говорит большинство прогнозов. По крайней мере, такое будущее предрекают первичному рынку жилья.

Игры цен

— В прошлом году, — констатирует Наталья Корчуганова, член национального совета Российской гильдии риэлторов, член правления НП «Риэлторы Кузбасса», — рынок у риэлтора практически отобрал застройщик, и основные сделки проходили именно на первичном рынке, где хозяин положения мог «поиграть с ценой». Устраивался настоящий демпинг, и мы почувствовали его с конца 2008 года. Тогда впервые была объявлена цена 25 тысяч рублей за квадратный метр – при том, что весь 2008 год средняя цена продаж была 40. Такой провокации рынка на снижение цены не ожидал никто, но акция эта возымела действие и на других застройщиков, цены стали понижаться. В основном «демпинговали» застройщики, которые пользовались кредитными средствами. Они строили на заемные деньги, и соответственно при уменьшении числа продаж сократилась и их прибыль, и возможность выплачивать кредиты. Поэтому они были вынуждены идти на снижение стоимости квадратного метра, чтобы своевременно гасить эти кредиты. Те застройщики, у которых был достаточно большой запас прочности, на снижение цен не пошли. И, несмотря ни на что, максимальное количество квадратных метров застройщик все-таки продал.
Вот динамика цен на квартиры по одному конкретному примеру. Если в середине прошлого года  в жилом комплексе «Мегаполис» (застройщик  «Кемеровпромстрой») можно было приобрести квартиру по цене 30 тысяч рублей 1 кв. метр, то в конце года цена от застройщика была уже в районе 34-36 тысяч рублей. Сегодня на сайте организации это жилье уже выставлено по цене от 38 до 42 тысяч.
Кстати, первыми, констатируют специалисты, в 2009 году стали повышаться в цене  КГТ. Если в докризисный период комната гостиничного типа 18 кв. метров стоила 1 млн. 200 тысяч, в кризисное время ее цена снижалась до 850 тысяч, то в конце 2009 года она уже снова стала возвращаться к миллиону рублей.
В общем же, по данным Федеральной службы государственной статистики, средняя цена на первичном рынке жилья в Кемеровской области за 1 кв. метр общей площади (все квартиры различных типов) за первый квартал составила 34967,95 рубля, за второй уже – 35267,05. На вторичном рынке жилья соответственно 36501,73 (начало года) и 36199,58 (второй квартал).

Насколько сложен этот год

Несмотря на то, что прошлый год для всей России (впрочем, как и в большинстве стран мира) был очень сложным по закладке фундамента для нового строительства, и аналитики опасались, что это повлечет за собой дефицит жилья в 2010-м, за первое полугодие Кемеровская область уже ввела почти 400000 кв. метров жилья (48,5 % от этого объема – жилье, построенное за счет собственных средств населения).
— Не нужно сомневаться, — говорит Татьяна Пастушенко, начальник департамента жилищного строительства администрации Кемеровской области, — что какой-то из жилых домов, которые строятся за счет бюджетов всех уровней, будет введен не вовремя. Речь идет о том, что у нас в начале года пошел спад по ипотечному кредиту. Резко «провалился» один из источников привлеченных средств граждан и банков. Сейчас это направление восстанавливается, хотя не такими темпами, как хотелось бы. И из плановых 1 млн. 100 кв. метров мы в этом году ожидаем дотянуть до миллиона. Но рынок сегодня скорее жив, чем мертв. Я думаю, что к концу года мы выйдем с очень хорошими показателями.
Сегодня уже на 2 миллиарда рублей подписано соглашений между Федеральным агентством ипотечного кредитования и агентством Кемеровской области. По фонду развития жилищного строительства планируем в этом году из области получить миллиард рублей и привлечь ещё 3,5 миллиарда средств граждан. Поэтому говорить, что сегодня рынок стоит на месте, – неправильно. Понятно, что если это касается рыночных отношений, то да, цены на жилье пойдут вверх. Если касается социальных  программ, то цены мы будем держать до конца года неизменно.

Вторичка оживает, но уходит на второй план

Вторичный рынок жилья был практически «мертвым» в прошлом году, говорят риэлторы. Продажа осуществлялась только в тех случаях, где продавец крайне в ней нуждался, и он шел на снижение цены до 30 и даже до 40 процентов от того, что было до кризиса. Там, где не было острой необходимости, люди снимали жилье с продажи, поэтому квартир в экспозиции было очень мало.
Нужно учитывать ещё, что цены, которые были на экспозиции, сильно отличались от цен на реализации. Если проанализировать 2009 год, то по тем ценам, которые рекламировались, может показаться, что глобального снижения цен не произошло: 10-15, максимум 20 процентов. Но если взять реальную цену продажи, то были случаи и до 50 процентов снижения цен. В общем, 2009-й был «годом на выживаемость».
— В 2007 — 2008 годах, — говорит Наталья Корчуганова, — у нас 80 процентов сделок были сделки с ипотекой. Но представьте, какое количество людей попали в сложную ситуацию. Банки, конечно, не раскрывают полную информацию, сколько у них дефолтных квартир. Говорят, что есть, но не критическое количество. Так что в основном люди платят.
Что же касается выставленных на продажу вторичных квартир, то и сейчас ещё в этом сегменте в полном объеме к докризисному уровню не дошли. Если на конец прошлого-начало этого года вторичка несколько ожила (потому что выбралось жилье на первичке), то с мая опять наблюдается снижение. Два года назад мы говорили о парадоксе — цена на вторичку была на 30% выше. Сейчас первичка догнала ее и будет перегонять. Пока все жилье на первичке не выберется (тем более у многих банков сейчас есть хорошие программы для новостроя), не будет повышения цен на вторичку. Резкого роста я не предвижу. Но и об обвале цен говорить не могу.

Для сравнения. По данным Федеральной службы государственной статистики, во II квартале 2010 г. по сравнению с предыдущим кварталом индексы цен на рынке жилья по Кемеровской области составили: на первичном рынке – 100,9% (с начала года – 99,7%), на вторичном рынке – 99,2% (98,1%).

Приблизительно элитное жилье

Специалисты говорят, что элитного жилья по тем требованиям, которые к нему предъявляются, у нас нет. Хотя на рынке элитного жилья сегодня не существует единой классификации, к общепризнанным критериям недвижимости премиум-класса относятся малоэтажность, наличие подземной парковки, огороженная территория вокруг дома, охрана и консьерж, статусный состав жильцов, кирпич в качестве стройматериала.
— Из того жилья, которое есть у нас, — говорит Корчуганова, — самое дорогое – это жилищный комплекс «Каравелла» (Притомская набережная, 17, 19, 21, и ещё строятся два дома). Минимальная цена здесь – 50 тысяч за квадратный метр, а максимальная – 60 (хотя цены экспозиции и реальной продажи могут очень сильно отличаться).
Если говорить о стоимости жилья повышенной комфортности, которое отличается и по качеству, и по умению обустроить территорию, выстроить отношения с клиентом и после покупки квартиры, то цены очень разные. «Мегаполис» по качеству ничем не отличается от жилья в «Каравелле», но там были продажи 30 тыс. за 1 кв. метр, это как раз цена эконом-класса. На сегодняшний день продажи от подрядчиков в «Мегаполисе» идут по средней цене – 36-38, от «Промстроя» – 38-42, и все индивидуально, корректировка цены возможна.

Другие статьи на эту тему

21 октября

В Междуреченске на месте старой школы построят новую

На месте школы №2 в Междуреченске построят новую начальную школу. Об этом рассказали в телеграм-канале…

07 октября

В Белове сорваны сроки строительства школьного спортзала

Отставание обнаружил глава города Алексей Курносов на очередном выездном совещании. По графику укладка асфальтобетона на…

05 октября

Кемеровские власти потратят ещё 29 миллионов на квартиры для льготников

Кемеровское управление городского развития готово потратить 29,8 миллиона на 14 квартир для льготников, сообщается на…

Комментировать 0
Оставить комментарий
Как пользователь
социальной сети
Аноним
подписка на газету кузбасс
объявление в газете кузбасс
объявление в газете кузбасс
подписка на газету кузбасс