О городе замолвить слово

Меня два года убеждали в кризисе «жанра». Даже не задав вопроса о том, когда будет «разморожено» строительство офисного или торгового центра, получала в ответ объяснения: «Кризис же был. Кому новые площади нужны?! Ты что? Вложиться в это – значит прогореть!» Последние же наблюдения показывают, что «весна» началась. То в Новокузнецке, то в Кемерове появляется информация о строительстве новых торговых, офисных и развлекательных объектов. Потому возникают новые вопросы. Что и почему у нас строится? И нужно ли это тем, на кого это рассчитано?

Недавно в Кемерове было новоселье в новом довольно большом по площади офисном центре. Строили его несколько лет. Столько же критиковали. Мол, конструкция неудобная, красивости много в ущерб функциональности, место расположения невыгодное, парковка маленькая. Но факт – этажи были почти на 100% заселены за несколько месяцев до официального заезда. В центре города сейчас завершается строительство другого офисного центра. К нему претензий особых не предъявляют, но и не особо хвалят. И там тоже уже подбираются арендаторы. Оживилось строительство самого крупного на сегодня офисного комплекса на проспекте Октябрьском. Судя по движению на площадке, строители явно хотят закончить фасад до холодов, чтобы в зиму уйти на внутренние работы.

Кажется, что наметился офисный ренессанс. И не только офисный. В Новокузнецке и в Кемерове одна федеральная торговая сеть уже определила себе место для строительства торговых центров. В центре южной столицы, прямо около администрации города, начато строительство гостиницы, подбирается место для нового спортивного комплекса. Отдельный план есть и у инвесторов в Кемерове. Причем не один. А Ленинский «спальный» район города, похоже, может превратиться в территорию досуга и спорта. Вслед за новым спортивным комплексом здесь могут появиться два торговых объекта (один с развлекательными элементами и кинотеатром) и аквапарк с бассейном и спортзалами для фитнеса. А несколько позже – крупнейший торгово-развлекательный комплекс в регионе.

От озвученных планов местных и иногородних, даже иностранных инвесторов иногда голова идет кругом. Тем более что эксперты рынка говорят, что особых причин для развития сектора недвижимости нет. По словам Олега Лугового, президента Сибирской гильдии управляющих и девелоперов недвижимости, у коммерческой недвижимости есть совершенно четкие циклы – 6-10 лет, в зависимости от конкретной экономической обстановки: «Коммерческая недвижимость зависит от населения. Прирастает население или нет. Увеличивается ли количество рабочих мест. Не построит же кто-то вдруг большой металлургический комбинат. Вряд ли что-то подобное произойдет. А вот опуститься рынок может. Кризис новый, например». В целом же, как полагает Олег Луговой, потенциал рынка выбран: «Произошло обновление основных фондов. В Сибири построены новые центры. Дальше будет эволюционная замена. 10-15 лет назад были революционные действия, нужно было заменять советский фонд. Впереди естественное небольшое выбывание старого и замена на новое».

Получается, что Новокузнецк и Кемерово – исключение на фоне общей стагнации, оазис для застройщиков и инвесторов? Не совсем так. Все потому, что до сих пор оба города немиллионника по-настоящему крупные компании, строящие коммерческую недвижимость по всей России, откладывали на потом, ставили во вторую и третью очередь. Здесь как на любом федеральном рынке. Сначала Москва и Питер, потом крупные города в центре страны, затем миллионники за Уралом. Хотя у нашей провинции есть и своя специфика. Почти все крупные компании, требующие больших офисов, а отчасти и гостиниц, с советских времен имеют собственные административные здания. Рожденный в последние 20 лет крупный бизнес построил себе свои «дома». По пальцам одной руки можно сосчитать тех, кто квартирует по приспособленным помещениям. Что оставалось делать в этой ситуации предпринимателям средней и малой руки? Строить что-то небольшое, но по большей части – переделывать первые этажи жилых домов под офисы и магазины.

Помнится, накануне кризиса 2008 года был составлен отчет о положении дел в сфере коммерческой недвижимости в Кемерове и Новокузнецке. Он показал, что в южной столице переизбыток современных торговых площадей. Дошло до того, что в центре города пустовали магазины: хозяева переехали в торговые комплексы. В то же время в Кемерове был отмечен дефицит торговых площадей.

Все это, собственно, к вопросу о том, чем руководствуются те, кто что-то строит в Кузбассе. Понятно, почему строят в Кемерове и в Новокузнецке. Большие города, много покупателей (потребителей услуг), доходы населения выше, чем в остальных городах области. Иногда ясно и почему строят то, что строят. Точнее, это укладывается в определенную логику на каком-то стартовом этапе, когда в городах нет торгового центра, боулинга или офисного комплекса. Если нет, а в других регионах появляется и заполняется потребителями, значит, и у нас сработает. Это что-то из серии «во всем мире так, и у нас быть должно!» Вам, конечно, будут рассказывать про то, что есть «реальный спрос». И в это даже можно поверить. Все же потом новые объекты заполняются. Но ведь сначала для всех, кто строит, идет расчет сроков окупаемости. Есть структуры, которые вообще смотрят только на это. Подход простой. Если окупаемость, например, офисного центра (а его стоимость – несколько сотен миллионов рублей) ниже десяти лет – проект в корзину. Деньги и сроки возврата и получения прибыли решают, что будет строиться. А вы думали – вы и ваши потребности?

Вот, скажем, публично представленный проект строительства аквапарка в Кемерове. Спросите кемеровчан, каких объектов им не хватает? Рискну предположить, что ответы будут про дороги, школы, детсады. Спросите конкретнее, непосредственно про развлекательные объекты. Услышите массу предложений, наверняка собранных по местам поездок и положительных эмоций горожан. И аквапарк, и зоопарк (его тоже хотят в Кемерове построить) в этом списке точно появятся. Потому что есть такие объекты не только в популярных у кемеровчан местах проведения отпуска, но и в соседних сибирских городах. А это уже аргумент в пользу тех, кто затеял строительство. С учетом же того, что появление таких объектов – исключительная прерогатива частного бизнеса, и разговоры типа «сначала дороги хорошие постройте, а то ездить уже невозможно», тут пустые. Хотят – пусть строят. Что угодно. Хоть аквапарк, хоть зоопарк. Лишь бы все было законно, безопасно и прилично. Впрочем, практика показывает, что от неприличных (читай: нестандартных) объектов польза тоже есть. О городе заговорят не только горожане, но и в других регионах. И уже неважно, как заговорят. Хорошо или плохо. Новое упоминание о городе «где-то в Сибири» этому городу не повредит.

Татьяна ДУМЕНКО.